广州集体建设用地：可合法流转但不得建商品房

    广州600多平方公里集体建设用地的使用权流转有望“破冰”。记者5日获悉，广州市政府办公厅日前正式下发《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《办法》）。其中规定，在集体建设用地所有权不变的前提下，其使用权可以出让、出租、转让、转租、抵押。但集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设将按照违法用地和违法建设相关规定查处。

　　接下来，广州市国土资源和规划委员会将依据该《办法》制定流转交易登记管理细则、集体建设用地使用权流转合同示范文本等配套文件。

　　所有权不变前提下使用权可有偿流转

　　记者了解到，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》于2011年9月19日公布施行，到2014年9月19日有效期满，但是该试行办法实施期间，广州没有一宗成功入市的集体土地流转案例。

　　数据显示，目前广州有600多平方公里的集体建设用地，其使用权流转亟待破冰，农村集体土地无序利用与土地低收益并存的矛盾长期困扰广州发展。据悉，近十年广州农村人口减少50.6%，建设用地反增74.7%，农村人均占用建设用地是城市的近4倍；农村闲、散、乱用地占到六成多，土地收益只有城市国有土地的1/10。

　　对于集体建设用地流转，新出炉的《办法》给出了明确的界定，即在集体建设用地所有权不变的前提下，其使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等，但利用本村建设用地建设乡、镇、村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。

　　并不是所有的集体建设用地都可以流转。按照规定，集体建设用地使用权流转应当符合多个要求，包括：产权明晰，完成集体建设用地权属登记；符合土地利用总体规划、城乡规划；符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，严控新增集体建设用地规模等。《办法》特别强调，通过出让、转让、出租、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房开发和住宅建设。

　　《办法》规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

　　出让价格不得低于同地段地价的三成

　　集体建设用地流转不能私下交易，而要在区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心等交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心出具的成交确认书或中标通知书。其他用途的集体建设用地使用权的流转则可以采用协议方式进行。

　　为防止集体建设用地被低价转手，《办法》还作出规定：集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。转让集体建设用地使用权，还要向县级以上政府土地行政主管部门如实申报成交价格。

　　集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理，村集体经济组织应按重大事项决策程序明确一定缴存比例并存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。

　　集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，将按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。按法定程序决定的收益使用方案，要报镇政府或街道办备案。

　　年限内不得收使用权提前收回要合理补偿

　　随着旅游业的开发，有部分投资者会租用农村集体建设用地建特色“客栈”或者是租地做生态农业等，但在遇到征地等状况时，可能会面临投入“打水漂”的危险。

　　《办法》明确提出，集体建设用地所有权在约定的出让、出租年限内不得收回土地使用权。确因法定或约定原因需要解除合同、提前收回土地使用权的，集体建设用地所有权人应当按照有关规定，对集体建设用地使用权人给予合理补偿或根据合同约定补偿。另外，租期快满时如果租地者还想续租，最迟要在合同期届满前1年内跟“地主”进行协商，按规定再重新签订合同、支付土地出让金或租金。

　　此外，如果在租用土地期间征地，征地主体要依法给“地主”补偿，而“地主”要按照合同约定，给予集体建设用地使用权人补偿。征收范围内的集体建设用地使用权不得流转。