武汉市房管局：开发商不得直接收取购房款

      武汉市房管局昨日宣布，10月1日起，《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》正式实行。今后，购房人须将购房款打入房管、银行和开发商的三方协议监管账户，开发商不得直接收取预售资金，也不能随意动用，必须经过申请、审核程序才能动用。

      据介绍，武汉每年的预售金规模达800亿—1000亿元，该办法将堵死这笔资金的挪用空间，避免开发商拖欠工程款却卷走预售金，留下“烂尾楼”给购房人。同时，武汉《商品房买卖合同》也将相应作出修改，注明项目监管账户和账号信息。

      付款请刷专用POS机

      购房人签订购房合同时，将全款或首付交给开发商，这是大家熟悉的购房流程。但从下月开始，这一付款方式将发生改变。

      具体支付方式为：购房人通过售楼部专用POS机，将购房款打入房管、银行、开发商三方协议监管账户；开发商依据POS机签单，为购房人换领购房专用发票。如果售楼部没有专用POS机，或购房人使用现金，可凭开发商打印的缴款通知书，到银行缴纳房款，由银行划转至监管账户，开发商再根据银行凭证，为购房人换领发票。

      据武汉市房管局介绍，以后武汉每个预售房项目，将对应一个监管账户。购房人整个付款程序都“不经开发商的手”，开发商不得直接收取购房款。

      若购房人想解除合同，可由开发商向监管机构提交退房退款申请，监管机构在5个工作日内核实，再通知银行解除对相应资金的监管。

      认筹金、定金怎么交

      认筹1万抵10万、3天内交定金可享9.9折……这是目前武汉常见的楼盘促销手段。在正式签订购房合同前，几乎所有购房人都会先向开发商支付数千至数万元的认筹金、定金。这笔钱又该怎么交？

      武汉市房管局介绍，认筹金缴纳后，购房人在楼盘开盘时选中房源，才会转成定金；签订购房合同当天，定金将转成购房款，“只有转成了购房款，这笔钱才会进入监管账户。”

      也就是说，认筹金或定金的交付，还与此前一样。由于缴纳认筹金和定金后应在多长期限内签订购房合同，完全由开发商与购房人协商，会不会有开发商为逃避监管，提高认筹金、定金数额，甚至拖延签订合同的时间？

      房管局人士对此建议，客户缴纳认筹金、定金后，最好与开发商签订协议，约定签订合同的时间，以维护自身利益。

      预售资金35%重点监管

      开发商卷走预售资金，拖欠工程款、留下烂尾楼，这种现象并非没有先例。而加强预售资金监管，将有效规避开发商挪用预售资金，降低购房人的风险。

      据介绍，预售资金进入监管账户后，监管部门将重点监管其中应用于支付工程建设的部分，约占35%。开发商在取得预售证一个月、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节，每完成一个，才能申请动用这部分资金；监管机构经审核并现场勘查合格后，再向银行发送同意拨付证明，按比例拨付。

      对于预售资金中的非重点监管部分，开发商也需经过申请并审核通过后才能动用。对于拒绝将预售资金存入监管账户，或变向逃避监管的开发商，监管部门将暂停其监管资金拨付，甚至关闭其项目买卖合同网上签约。

      武汉市房管局副局长阎磊表示，开发商申请监管资金拨付的流程和标准，将公开透明，印发告知广大房地产开发企业。

      声音

      售楼速度或提高市场洗牌望加快

      “加强预售资金监管并非新的调控措施。”武汉市房管局人士强调。但是，开发商不能随意支取预售资金，资金链会更加拉紧，将对楼市带来一定的影响。

      中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为，开发商都追求“现金为王”，新规实行后，开发商必须加快建设和销售速度，才能保证资金正常回笼。在这种情况下，房价很难轻易上调。

      此外，新规可能还会加快市场洗牌速度。目前，武汉共有房地产开发企业1729家，其中仅567家有项目。相当一部分小房企的主业并非房地产，它们往往是挪用预售资金的“重灾区”。

      房管局人士分析，大中型开发企业虽然资金需求量大，但经过测算，重点监管资金只占企业流动资金17%左右，通过合理安排，不会对企业正常运转造成太大影响；但对于那些指望偶尔拿块地“掘金”的小开发商，因资金使用更加规范，腾挪空间被禁止，可能很快会被市场淘汰。