深圳集体用地更新两成纳入政府土地储备

      近日，深圳市政府召开全市加快城市更新实施工作动员会，解读最近出台的城市更新实施工作文件。市规划国土委主任王幼鹏解读了新近出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）。

      《暂行措施》从城市更新历史用地处置、完善城市更新地价政策、强化城市更新项目实施管理三个方面做出了详细的规定。

      按照省“三旧”改造政策精神，《暂行措施》明确了城市更新涉及历史用地的处置方案，进一步完善了深圳市城市更新地价政策，根据《暂行措施》，将引入市场评估机构参与地价评估，法定机构和市场评估机构的评估结果各占一半权重，地价金额按照上述评估结果的85%计收。

      352项目

      列入城市更新计划

      2009年，广东省出台“三旧”改造政策，深圳随即出台《深圳市城市更新办法》，全面启动城市更新工作。截至今年6月30日，全市经批准的计划内项目共计352项，涉及总用地面积约3064公顷；完成规划审批项目（拆除重建类）共159项，涉及总用地面积约1465公顷，其中，53个项目已办理土地使用权出让手续，涉及用地面积约258公顷。城市更新项目的实施，对于提升城市功能、完善配套设施、拉动社会投资起了关键作用。

      然而，据最新统计，全市目前已完成更新单元规划审批项目用地面积约占已列入计划项目用地面积的48%；已完成土地出让手续并进入实施阶段的项目用地面积仅占已列入计划项目用地面积的8%。总体来看，项目的实施已经远远落后于计划和规划的审批工作，更多的项目有待进入实际开工建设阶段后方可进一步发挥城市更新的积极效应。

      吕锐锋常务副市长表示，目前，在159个规划已获批准的城市更新项目中，规划落实了中小学38所、幼儿园100所、医院两家、社康中心75家、公交场站22个、养老设施3个，以及一大批社区公园、文体设施和市政道路环境改造等方面的配套，还配建了保障房125万平方米，创新产业用房20万平方米，通过城市更新消除了城中村的消防、治安等安全隐患，解决了土地产权等历史遗留问题，改善了城市功能和环境品质。

      集体用地的历史遗留问题

      用地行为

      2007年6月30日前

      深圳在“农改居”过程中，很多集体用地由于权属不清导致很多以统建楼为代表的历史遗留问题，此次的《暂行措施》中对部分历史用地的处置进行了详细规定。

      省“三旧”改造政策要求历史用地完善手续的政策必须在“三旧”改造范围内封闭运行，且明确界定了用地行为发生的时点，《暂行措施》贯彻了上述要求，并结合深圳市实际情况将处置措施的适用范围明确为符合以下三个条件的建成区：一是在经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内；二是属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地；三是用地手续不完善，用地行为发生在2007年6月30日之前。

      目前，城市更新计划的申报要求具有完善手续的用地占70%以上，因而，《暂行措施》是为了解决已列入城市更新计划的历史用地处理问题，而不是对历史用地处置的全面铺开，体现了在一定范围内封闭运行、结果可控的原则。

      更新土地20%纳入政府土地储备

      《暂行措施》认为，原农村集体经济组织继受单位应作为唯一的土地确权主体。

      《暂行措施》采取“房地分离、确定权益”的处置方式，地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理；土地则在政府和继受单位之间进行分配。其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍按照城市更新的一般性要求，将不少于15%的土地无偿移交纳入政府土地储备。

      以公告基准地价标准的110%计收地价

      《暂行措施》明确，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体。

      在地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价。其中，10%的部分用作对继受单位历史用地行为的处理，符合通过城市更新一揽子解决历史遗留问题的原则。同时，经过测算，相比通过“两规”、“三规”等政策，更多地保障了政府收益和公共利益。

      《暂行措施》明确，对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个旧城旧村改造项目，可以通过协议方式出让。

      引入市场地价评估机制

      工业区升级

      配套商业设施限定自用

      对于各区政府及市场主体普遍反映的“工改工”项目配套设施计收市场评估地价不合理、市场地价评估机制不完善等问题，《暂行措施》给出了相应的措施。工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收。其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。

      市场、法定评估各占一半

      关于城市更新项目市场地价评估，《暂行措施》提出两项具体措施，一是引入市场评估机构参与地价评估，法定机构和市场评估机构的评估结果各占一半权重；二是基于城市更新项目谈判过程艰难、运作周期较长，地价金额按照上述评估结果的85%计收。

      为了鼓励城市更新项目加快实施，《暂行措施》以城市更新单元规划批准时间为分界点，合理考虑从规划批准到各分期办理用地出让手续所需的时间，在公告基准地价的适用时点上作出区分：项目首期在城市更新单元规划批准之日起两年内办理用地出让手续的，按照城市更新单元规划审批时的公告基准地价标准执行；二期在首期的基础上延长一年；三期及后续各期在首期的基础上延长两年。未在规定时间内办理用地出让手续的，按照办理用地出让手续时的公告基准地价标准执行。

      《暂行措施》提出，城市更新项目地价可以不计息分期缴交，其中，首次缴付比例不低于30%，其余不低于50%，余款一年内交清。