上海楼市未见降价潮 ＂金九银十＂或无法预期而至(2)

      尽管整体市场未必回暖，但是也有市场人士预计，单价在1.5万-2万元/平方米之间的“刚需房”依然会销路不错。新浪乐居数据显示，今年1－7月，90平方米以下的小户型成交面积与去年同期相比增加了17%。此外，今年1－7月间上海小户型成交量自2月开始呈逐月递增的态势。从近期宝山、嘉定等区推出的单价1.5万元左右/平方米的新盘销售火爆情况来看，低总价的刚需房在“金九”应该还会有所作为。

      但是反观中高端物业，就不那么乐观了，因为理论上他们的主要客户都是限购对象。陈先生手上已有4套物业，前段时间他主动找到中介，明确表示还想买一套静安豪景的物业，他觉得市中心物业稀缺性强，且保值度高，故想要购入长期持有作投资，但是他手上已经有多套房子，受到政策的阻拦，他已经无法再购房，也只能作罢。

      陈先生并非“孤例”，8月中高端物业的二手房成交普遍遭遇了“滑铁卢”，记者从位于陆家嘴、静安、原卢湾等中心区域的上海中原门店了解到，8月上旬的中高端物业二手成交量与7月同期相比萎缩近6成，此外由于房东对于市中心区域的看好，故降价议价空间较少，目前约5%左右，对于中高端物业而言，传统意义上的“金九银十”恐难现。

      陆家嘴板块主要客户群为公司高管，同时也不乏一些外地实力客户。据上海中原陆家嘴分行经理高成龙介绍，板块8月上旬二手房成交很低迷，比7月同期二手成交量少了60%左右，主要是受到“沪四条”的影响，客户观望再起，特别是补税叫停的政策，把许多外地籍客户挡在了门外，无法购房。

      而上海中原静安豪景分行经理乐斐也表示，8月至今区域二手房成交量不太理想，和7月同期相比也少了大概5成左右，上门客户和来电客户也大幅减少。但是新的客户却很少，新客户的增长跟不上消化的速度，这样一来，成交量也就自然上不去了。“现在客户大多都在观望，而且限购对区域内的客户影响也较大，大概阻碍了70%左右的客户购房，因为到这里购置中高端物业的客户大多手里都有几套房。”

    “金九”购房指南

    9月份，将有多个以往热销楼盘加推新房源，如位于闸北大宁板块的慧芝湖花园，嘉定江桥板块的金鼎香樟苑，青浦朱家角板块的中信泰富朱家角等。汉宇市场地产研究部认为，“刚需客”和改善型购房客还是可以在外环和内外环淘到性价比好的楼盘的。

    年轻刚需客

    可以关注外环线附近，近轨交的楼盘，如嘉定江桥板块、浦东周康板块，青浦朱家角板块等，这些区域紧邻外环线，公交、轨交也较为发达，板块内商业即使无法与徐家汇、陆家嘴商圈媲美，但因其都是百年老镇，新老商业融合，也极具特色，足以满足周边居民的日常需求。另外次新房云集、年轻人较多，是这些板块的共同特点。目前板块内主力户型以70－100平方米的一房和两房为主，单价区间在13000－20000元/平方米，总价为150万－250万元。如位于周康板块的中海御景熙岸，该楼盘主推89平方米以下的精装修三房，性价比较高，深受年轻小白领的青睐。