“炒房”时代黯然退场 房产投资证券化启幕

　　话题缘起

　　在调控背景下银根持续收紧，楼市销售进程滞缓，房企特别是中小房企已逐渐被资金问题困扰，资本对房企生存和发展的影响在今年表现尤为明显。

　　“我们现在摆在案头上的有20－30个项目，其中三、四线城市的项目占三分之一，二、三线城市的占三分之一，还有一些比较大的开发商的项目。”鼎峰地产投资基金高级合伙人白勇告诉记者，“现在大开发商也缺钱。”

　　记者观察到，与往届论坛明显不同的是，此次“2011博鳌房地产论坛”上“在资本金融时代的房地产”成为第2天全天会议的中心议题，围绕房地产企业融资、新型金融业态、地产基金等焦点话题，房企和房地产基金公司大佬们踊跃发言，参加此次论坛的基金公司和开发商数量更是创历届论坛之最。

　　日前，住建部政策研究中心副主任秦虹在“2011博鳌房地产论坛”现场发布由住房和城乡建设部政策研究中心研究主持的《我国民间资本与房地产业发展研究报告》，报告指出我国民间资本和房地产业发展的两大变化，一是投资趋势正在告别“炒房时代”，进入“理性投资时代”，即房地产投资的证券化；二是房地产的融资趋势正在从银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。

　　业内人士普遍对在房企融资遇困的情况下，地产金融出现的新业态表示看好，但投资概念和知识的推广以及法律监管的完善短期内将成为羁绊，并表示地产基金在当前呈现出的“野蛮生长”状态，亟需出台相关监管规则。

　　“近年来，这种房企和基金公司集结于此、共谋发展的独特现象比较少见，折射出去年以来地产基金的蓬勃发展需求，更折射出房企对自身资金出路的焦虑，以及不少房企融资渠道紧缩的尴尬现实。”安泰盘实总裁蓬钢对本报记者表示。

　　房企融资将转向信托、基金

　　高和投资董事长高鑫表示，现在越来越多的城市住宅加入了限购的行列，那么这么多大规模的民间资本往哪流呢？一是商业地产，二是没被限购的三线城市。但随着大量资金的快速聚集，投资风险也在逐渐加大。那么真正的投资“蓝海”在哪里？

　　应该是地产投资的证券化。何谓投资的证券化？就是由不动产实物投资转向证券产品：如REITs、信托、基金等。

　　秦虹也表示，与国外成熟房地产市场以直接投资为主的情况不同，我国房地产中直接融资不足10%，间接融资却高达80%以上，而由于当前房地产信贷的从严管理，大量民间资本通过信托、基金等方式投向房地产已成为趋势。

　　根据中国信托业协会公布的数据，今年上半年投资房地产领域的信托资金余额是6051.9亿，房地产信托的平均年收益率居各领域投资的首位。

　　秦虹在《我国民间资本与房地产业发展研究报告》中选取了几大民间资本集中地区作为样本分析，其中温州民间资本4500亿到6000亿元，山西有1万亿元，鄂尔多斯是2200亿元，加起来高达约2万亿元，远远超过去年北京新建商品房2060亿元的销售额。