外地买家成主力广州二手楼2月成交价微涨-中地会

　　上月恰好遇上传统的春节楼市淡季，广州二手楼市淡静，虽然节后成交开始回升，但整个2月份的二手住宅成交量仍然大幅度落后于1月。不过，成交价格却止住了连续两个月下跌的趋势，机构二手住宅成交数据显示，广州十区两市成交均价环比微涨1.3%。2月份超过八成的买家是非广州户籍人士，广州二手楼市基本由外地户籍买家撑起。同时，自住性需求接近九成，投资性质几可忽略。与买卖不同，节后二手住宅租赁需求大幅度上升，机构数据显示，2月份中原租赁宗数环比大涨35.8%，租金也有小幅度上升。

　　春节淡季成交量降两成多

　　2月初恰逢新春佳节，外地户籍买家纷纷离穗返乡团聚，广州楼市迎来传统淡季，二手住宅市场明显受到长假的冲击，造成成交量大幅度下降。春节长假过后，特别是元宵节之后，虽然成交量明显回升，但未能填补长假期间的低成交量，因此2月份中原二手住宅成交量较1月份有较大降幅，其中，成交宗数环比下降22.8%，成交面积环比下降约26%。中心六区中，除了白云区成交宗数和面积有所上升，越秀区成交宗数持平之外，天河、海珠、荔湾、番禺四区环比1月均有两成以上的下跌，特别是海珠区，成交宗数环比大降56%。

　　价格方面，机构2月份二手住宅成交均价是20847元/平方米，环比1月份的20571元/平方米微涨1.3%，终止了2013年12月和今年1月连续两个月的下跌趋势。中心六区中，越秀、海珠、番禺、白云四个区的二手住宅价格环比上涨，而且涨幅均超过16%，荔湾区更是环比1月大涨28%，成为涨幅最大的区域，越秀区则凭借30112元/平方米的价格领跑全市，而天河区因为环比下跌6%，以28220元/平方米退居第二。

　　八成买家是非广州户籍

　　在严控投资投机性质购房和限购从严的当前，以自住为目的的刚性购房需求未改变，尤其是在传统的春节淡季，投资型买家更为鲜见。据机构统计，2月份经中原成交的二手住宅中有87.1%属于自住性质，而以再出售和出租的投资性质的成交量只占4.5%，这一数据不到1月份的一半，几乎可以忽略不计。而值得注意的是，以获取入学资格为目的的学位房需求性质的成交量依然维持在一成左右，与上月的比例基本持平。学位房是市场上的香饽饽，然而优质的学位房有限，竞争比较大，价格也比同等素质的非学位房价格高，不少家长选择避开4-5月份传统的学位房交投旺季，提前进入市场购买学位房。

　　虽然广州限购令严格，而且经过“穗六条”之后限购进一步升级，支撑起广州二手住宅交易市场的仍然是非广州户籍买家。机构二手住宅成交数据显示，2月份有80.3%的买家属于非广州户籍人员，与1月份的70.6%相比，本月有近十个百分点的提升，同时也意味着本地户籍买家购房比例下跌了一成。节后外地买家陆续返穗，是非广州户籍买家比例明显上升的主要原因。

　　据机构统计，经中原成交的二手住宅中，选择一次性付款的买家约占33.3%，选择利率优惠、额度充足的公积金贷款购房的买家是23.5%，较上月的20.6%有小幅度上升。此外，组合贷款的买家也有21.2%左右，而选择纯商业贷款购房的买家是18.9%。

　　广州二手房广州二手楼市

　　尽管广州户籍买家在二手住宅成交量中占比不到两成，但他们的一次性付款购房比例却非常之高。机构二手住宅成交数据显示，高达57.7%的本地买家选择一次性付款购房，比例接近六成，而非广州户籍买家这一比例仅有27.4%，前者是后者的两倍还多。这一数据反映出，非广州户籍买家对住房贷款的依赖远大于本地买家。

　　近期有媒体披露，截止到目前多数银行房贷额度仍然紧张，而且不少银行首套房贷款利率的上浮5%-20%，这将会提高贷款购房买家的月供额度。而受到房贷利率上浮和额度紧张影响的主要是纯商业贷款和组合贷款的买家，约占总成交量的四成左右，与上月基本持平，而这部分买家中，大部分都是非广州户籍人士。

　　节后租赁市场火爆租金微涨

　　春节长假期间，广州二手住宅租赁市场非常平淡，而从2月7日开始，租赁市场开始升温，一天的租赁量就超过春节7天达成的租赁宗数，此后一发不可收拾，机构每天达成的租赁宗数都维持在高水平，整个2月份机构租赁宗数环比大增35.8%。中心六区中，海珠、白云、番禺和荔湾四区租赁宗数与1月相比明显增加，白云和荔湾两区环比更是大增190%，番禺区上升125%，海珠区也大增95%，海珠区还以31.4%的占比成为2月份广州租赁最热门的区域。

　　节后租赁需求大增，租金也普遍有所上涨。据了解，节后进入租房市场的大部分是急于找房子落脚的租客，虽然租金普遍比节前上涨了200-300元/套，但这些租客普遍还是能接受这一涨价幅度。2月份，机构录得广州全市的二手住宅租金均价是44元/平方米/月，环比1月的41.5元/平方米/月约上涨了6个百分点，天河区以58元/㎡/月领跑全市各区。电梯楼和楼梯楼的租金均价差距比较大，分别是48元/㎡/月和35元/平方米/月。

外地买家成主力 广州二手楼2月成交价微涨

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