广州住房均价领涨 价格洼地被填平

　　数据显示，截止到2013年7月，全国住宅均价已经连续14个月环比上涨，其中一线城市涨幅最大。而广州作为多年来一线城市中的“价格洼地”，也因新建商品住宅价格指数同比涨幅有5个月领涨全国，逐渐与北京、上海、深圳等城市看齐。

　　今年的楼市调控曾被称作“史上最严”，下半年的房价走势如何？日前，中央政治局会议提出未来要“促进房地产市场平稳健康发展”，这一表态会对下半年的楼市投资前景产生怎样的影响？围绕这些问题，南方日报记者采访了多位业内专家，为投资者提供参考。

　　【案例】

　　“这半年广州房价涨太猛了！”广州市民王小姐感慨说。2012年5月，王小姐因结婚所需，买下了广州海珠区滨江东某楼盘的二手房，单价为2.1万元/平方米左右。由于资金所限，当时王小姐选择的是一套68平方米的小两房，除去税费，成交的总价约为150万元。

　　今年春节后的3月份，王小姐开始考虑生小孩的问题，感觉两房一厅不太够用，想换一套三房。于是，王小姐和丈夫找了小区附近的中介询问价格，得知自己所住楼盘的均价已经涨到了2.5万元/平方米左右。

　　“一年不到涨了接近20%，觉得价格有点高了。”王小姐说，她所在小区最小的三房是102平米，按2.5万元/平方米的单价计算，不含税的总价也要去到250万元以上，加上税费可能要280万元左右。因为价格超过了承受能力，王小姐只好暂时压下了换房的念头。

　　今年7月底，王小姐的一个朋友想买房，咨询她所在小区的价格。王小姐上网一搜，顿时傻了眼。“质素好一点的两房单价都开到2.9万元/平米了，三房根本就没有300万以下的！看来在市区买三房是根本没戏了。”

　　广州：楼市量价齐升或继续上涨

　　【市场】

　　在一线城市中，广州过去常以“价格洼地”面貌出现。业内人士指出，今年上半年以来广州住房均价领涨全国的事实说明，这个价格洼地正逐步被填平。

　　根据国家统计局发布的数据，今年1-6月份，广州新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%，6个月中有5个月涨幅位居全国第一。

　　数据显示，上半年十大城市价格均连续上涨。从不同城市上半年月均环比涨幅来看，广州涨幅最大，为2.38%。其次为北京、深圳，涨幅分别为2.11%和1.95%。从上半年房价同比涨幅来看，广州、北京、深圳、上海分别为11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。广州涨幅依然全国领先。

　　“今年房价每平方米涨了3000-5000元左右”，分析介绍说，“举个例子来说，假如2003年至2008年间在天河北地段买房子，房价大约在15000-18000/平方米之间，而今年去买，房价就涨到了20000-22000/平方米左右。”

　　据悉，广州市国土房管局最新发布的6月份楼价报告显示，今年上半年广州一手住宅均价攀升至16082元/平方米，比去年上半年涨了2467元/平方米。假如以一套90平方米的均价房子计算，去年上半年购买可比今年购买节省约22万元。

　　数据显示，一手住宅网签均价涨幅达到18.1%，远超出预期7.5%左右的年度房价控制目标(城镇居民可支配收入增长幅度)，也高于同期广州12.4%的GDP增长幅度。

　　在房价大幅上涨的同时，成交量也出现上涨。广州市国土房管局发布的6月份房价报告显示，今年上半年广州市一手住宅网签面积达到393.51万平方米，比起去年上半年的293.12万平方米，增加了100万平方米左右。同时，一手住宅销售总额达到632.84亿元，比去年上半年的399.08亿元增长了58.6%。

　　“现在广州楼市出现了量价齐升的现象。成交量较去年相比，上涨了30%以上，房价也同时上涨了18%以上。”专家表示，对于政府来说调控难度很大。专家认为，假如按照这个趋势发展下去，广州房价还会继续上涨，房价增幅达到30%都有可能。政府如果再不出台措施，房地产市场可能会失控，甚至会出现接近崩盘的可能。

　　全国：百城均价连续14个月环比上涨

　　“以往在全国范围内，对楼市进行调控后楼价会在半年到一年内反弹，而今年在三个月以内就出现了反弹现象。”专家说。

　　8月1日，机构根据其对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2013年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.10个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。

　　事实上，仔细研究数据，上半年百城均价已经创造了多个纪录。2013年上半年，百城住宅均价累计上涨4.55%，其中4月百城均价首次超过万元，达10098元/平方米；3月百城均价环比涨幅则以1.06%达到2011年2月以来的最高水平；到6月，百城均价同比又以7.40%成为2011年10月以来的最高值。

 　　在跟帖中，全国各地的网友纷纷描述了当地房价的变化，不同城市和不同区域之间差异巨大，其中一线城市相对二三线城市涨幅可谓惊人。网友“海的心情_sxsy”说，北京东三环首城国际2011年1月3.4万/平方米，现在则涨到了5.5万/平方米。而西安(楼盘)含光门小户型2010年3月5833元/平米购入，现在二手房价格6800元/平方米不到。

　　楼市刚需强劲供需不平衡

　　【分析】

　　“广州作为一线城市，外来人口多，人口流量大，刚需强劲”，广州市番禺金业房地产开发有限公司营销部经理告诉记者，买房人群以刚性需求为主，纯投资行为较少。同时，小户型住宅销售状况较好。他认为，广州房价大幅上涨，根本原因在于市场供需不平衡。

　　专家表示，广州房价上涨的原因还包括政策影响。4月22日，广州市国土房管局发布《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产监管的通知》，要求住宅预售价格需网上申报。受政府宏观调控影响，楼市发盘量减少，从而导致供不应求。此外，专家认为，目前投资渠道不多，房地产投资仍然是投资的主要渠道，这也会造成广州房价上涨。

　　专家认为，广州楼市之所以涨幅过快，还与地王频出有关。地王出现高出市场预期，导致周边楼盘价格上涨。此外，人民币贬值，购买力下降也是导致楼价上升的因素之一。

　　“在一、二线城市为主的市场，大中型房企与大型品牌房企的市场占有率增加，无论是开发销售的楼盘个数还是所在区域面积，所占比率均有提高，而他们开发的楼盘售价往往比中小房企开发的同类别产品要高，这就拉高了一个区域的房价均价。”房地产和金融投资专家专家说。

　　专家认为，由于竞争加剧，中小房企为了能参与竞争，纷纷效仿大中房企开发较高档次、高定价的楼盘，这些楼盘的高定价会拉高该区域市场的房价均价。而与此同时，上半年上市的楼盘不少是近几年土地高热期房企所拿地块，有些甚至是当年的“地王”，消耗土地的价格上涨，也会以成本方式助推房价上涨。

　　“持续调控下开发贷款利息上浮，再加上持续通货膨胀，使得房企融资总成本提高。”专家说，尤其一些中小房企从民间融资渠道高息融资，融资成本以及财务管理成本上涨，也是推动房价上涨的一个因素。而近几年持续通货膨胀，导致房企开发楼盘所采购的建材、建筑施工、设备、服务以及内部管理成本、人力工资等采购成本上涨，推动房价上涨。