广东商品房去年量价齐升 回暖迹象明显

　数据显示，去年广东全省商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。受竣工进度影响，2013年将迎来商品房供应高峰，可预售的供应量预计超过1亿平方米，供过于求现象可能加剧，因此建议开发商采取“积极的营销策略”。

　　●价格

　　全省住宅均价7668元/平方米，微涨1.4%

　　数据显示，去年全省商品房（包括住宅、办公楼、商业营业用房等）销售面积7898.99万平方米，同比增长6.3%；商品房销售额6407.81亿元，同比增长9.5%。销售均价方面，全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3.0%；商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。

　　从市场接受程度看，90平方米以下小户型极为畅销，2011年、2012年销售率分别达到98.9%和95.6%；90-140平方米的中等户型住宅供求两旺，批准预售和实际销售分别大幅增长31.6%和32.2%；140平方米以上的大户型住宅销售不畅，销售面积同比下降11.0%，销售率同比回落13.4个百分点。别墅和高档公寓的销售情况与大户型住宅相似，实际销售面积下降16.5%，销售率74.1%，同比回落21.2个百分点。

　　从商品房待售面积看，截至去年12月期末，全省待售面积为3452.87万平方米，同比增长21.8%，2013年去库存压力未减。其中，2012年期末的住宅待售面积同比增加385.47万平方米，而2011年期末又比2010年期末净增622.38万平方米，两年合计增加超过1000万平方米，可见2011年开始实施的限购、限贷等调控政策对商品住宅市场的抑制作用之大。

　　●土地

　　广深两市待开发面积持续下降

　　该报告表示，2012年房地产企业的开发投资意愿相对较弱，土地购置面积大幅下降。截至2012年期末，全省房地产待开发土地面积4122.82万平方米，同比略降0.3%。其中，2012年购置土地面积1805.44万平方米，同比下降25.9%；不过土地成交价款591.85亿元，增长13.7%。去年楼面地价同比涨幅更超过50%。

　　从2012全年走势看，土地购置面积和土地成交价款同比增速均呈震荡下滑趋势。尽管下半年多数企业对竞拍土地的热情较高，但从全年各月数据看，大多数月份的土地购置面积均少于上年同期，且各月数据波动幅度较大，说明土地市场冷热不均。

　　值得注意的是，近年来广深二市待开发面积持续下降，所占份额急速降至2012年期末的12%。土地储备情况的变化，反映出广深两个中心城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩；珠三角其他城市群和粤北山区今后的开发量将在新型城镇化、城际轨道网络建设和产业、劳动力双转移等因素的共同推动下，进一步提高所占份额。

　　●供应

　　预售量大待售面积历年最高

　　据统计，从施工建设情况看，2012年全省商品房施工面积3.93亿平方米，同比增长8.7%，增速处于近十年的低位。其中，2012年新开工面积1.06亿平方米，同比下降11.6%，比上年度大幅回落32.6个百分点；2012年竣工面积6356.12万平方米，同比增长3.5%。同时，2012年的竣工率仅为64.2%，同比大幅下降33.9个百分点，说明2011、2012年的施工进度不甚畅顺。

　　由此推断，2010年大幅增加的新开工面积仍有超过三成未竣工，预计相当一部分将成为2013年的潜在供应。加上2011、2012年总计超过2.26亿平方米的新开工面积陆续达到预售条件，2013年将是商品房的供应高峰期。虽然2012年商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速均有所回落，但基于此前两年大幅增长的新开工面积，2013年全省可预售的供应量预计超过1亿平方米。加上商品房待售面积处于历年最高，可能进一步加剧供过于求的局面。

　　该报告因此建议开发企业继续采取积极的营销策略，尽量减少库存，加快销售回笼资金。另一方面，当前企业资金压力已明显减缓，开发企业可考虑适度追加投资，但鉴于土地资源有限，土地购置成本增加，且国家对住宅市场的调控政策没有放松，必须在发展策略上注重转型升级，即注重产品结构多元化和经营模式转变。