广州珠江新城豪宅均价突破10万元每平米

　　年底楼市多个板块豪宅扎堆

      广州一向被视为一线城市中的价格洼地，在上海等城市早已出现楼价破10万元/平方米的豪宅项目时，广州楼价最高的珠江新城楼价在一两万元/平方米。然而，今年底广州白云新城、珠江新城、萝岗等地超级豪宅集中亮相，超级豪宅以惊人的价格杀出市场，珠江新城甚至出现单价超过10万元的签约纪录，广州市中心区域的豪宅楼价不断顶破天花板。

　　白云新城步入超级豪宅时代

　　上周末，位于白云新城核心位置的中海云麓公馆对外开放，记者在现场了解到，当日前往参观的买家以白云区周边专业市场的老板为主。一位从事皮具贸易的周老板告诉记者，白云新城周边的高端项目极为稀缺，中海云麓公馆的纯板式、低密度豪宅设计让他心动不已。而且他十分看好白云新城的发展潜力，周边不仅有繁华的商业和便捷的交通配套，以及白云山天然的健康生态资源，还聚集了众多专业市场，商贸经济十分活跃。

　　　　珠江新城楼价突破10万元/m2

　　作为广州豪宅区的代表珠江新城，近期区内楼盘侨鑫汇悦台将珠江新城带上新的高度。根据网易房产统计的阳光家缘成交数据，该项目在11月6日及11日分别成交了一套435平方米的单位，成交价格分别高达94114元/平方米及101016元/平方米，第二套单位的单价使珠江新城豪宅网签楼价直接突破10万元/平方米大关。

　　而在最近一个月时间内(10月23日-11月21日)，同样位于珠江新城的豪宅凯旋新世界成交大热，该盘成交均价高达72329元/平方米，成交了20套单位，近一个月成为该盘今年以来成交最旺时段。

　　除了珠江新城，广州市中心其他板块也有不少豪宅亮相，并且价格都让人惊讶。萝岗区地王上开发的豪宅——雅居乐富春山居即将在本周末开放，记者上周在该盘提前探营了解到，该项目的售价也将在3万元/平方米以上，最高价单位甚至可能去到6万元/平方米，仅从均价来看，该盘将是目前萝岗区均价的两倍以上。此外，南湖山水豪宅新天半山以及天河北豪宅新鸿基峻林也将在近期上市，目前透露的售价来看，均将远超周边楼价。

　　观点

　　超豪产品或致楼价结构性飙升

　　近两个月以来，广州市曾出台控制豪宅产品预售、签约的措施，但楼价却不降反升。业内人士表示，从目前市场上的豪宅供应来看，所谓的豪宅已远不止以前大家所认为的改善型产品，这些项目单套总价动辄都在千万级水平，完全是面向最顶级人士的奢侈品，而众多的这类顶级豪宅的出现，虽然代表着广州房地产市场发展越来越高端，但也可能出现过度供应的情况，政府应该鼓励加快普通住宅的供应，避免出现楼价在豪宅托举下出现结构性飙升的局面。

　　数据

　　广州豪宅年均升值20%左右

　　是市十区均价增长率的2倍广州房地产专家、合富辉煌首席分析师黎文江认为，豪宅分为两种，一种是居家型，位于城市核心地段，享有稀缺自然资源；另一种是社交型，离市区较远，但配备高端社交配套。黎文江表示，同时具备“稀缺景观资源+城市核心地段”的豪宅，价值才是最高的。

　　据他透露，广州豪宅物业升值潜力大，2007年以来年均增长20%左右，升值速度是广州市十区均价增长率的2倍。黎文江举例说，宏城花园2000年开盘时售价5万元/平方米，如今毛坯售价达13.5万元/平方米，是当初的2.7倍，年升值幅度达22%。2006年开盘的中海观园国际，当时单价17000元，现在二手价格已经去到45000元/平方米，是当年的2.64倍，年均升值21.4%。而2007年以来，广州市十区年均增长10%，豪宅升值速度远超整体楼价涨幅。

　　“从广州市房地产发展趋势来看，中心区可开发的住宅用地越来越少，供应的住宅产品越来越稀缺。2007年中心区供应比重为57%，2012下降到30%。”黎文江表示，中心区的住宅以单体楼为主，或者底层商业、高层为住宅的商住楼房，而且多临近马路；拥有社区花园的纯粹住宅小区越来越少。而从楼价上来看，市中心豪宅物业的售价也上升得非常快。2007-2012年，中心六区成交均价上升一倍，目前，市区综合素质较高的一手住宅物业价格都在4万元/平方米或以上。

　　广州市中心标杆豪宅

　　板块项目价格装修标准物业管理费(元/平方米/月)

　　二沙岛宏城花园13.5 万元/平方米，约1.8 亿元/套毛坯9.8

　　滨江东金海湾二手均价5万元/平方米，约1000 万元/套豪华装修 3.8

　　珠江新城侨鑫汇悦台8万元/平方米起步，2000 万元/套起步豪华装修 ——

　　凯旋新世界7.5 万元/平方米，套均2000万元6000元/平方米3.9

　　天銮5.4 万元/平方米，套均1300万元6000元/平方米6.5

　　长堤爱群荟景湾7万元/平方米，套均1800 万元7000元/平方米6

　　三大豪宅区P K

　　PK 指标白云新城珠江新城二沙岛

　　城市规划绿化率43.6% 30% 45%

　　面积9.3平方公里6.44平方公里，核心区1平方公里1.26平方公里

　　容积率宜居，低密度写字楼林立，超高密度别墅为主，超低密度

　　人口密度约1.2万人/km2 约5万人/km2 别墅区，人口密度低

　　景观资源自然景观2800 万平方米白云山最宽700米珠江最宽500 米珠江

　　公园绿地30 万平方米白云花园、15 万平方米飞翔公园、南北向80米宽的中央带形公园28万平方米珠江公园27 万平方米(广州发展公园、传祺公园、宏城公园)

　　城市景观白云新城中轴景观七大地标的中轴夜景、珠江夜景珠江夜景

　　区域价值地段城市中心区，紧邻白云山城市中心区，CBD 城市核心区

　　功能定位宜居新城，城市副中心城市中央商务区传统豪宅区

　　发展潜力

　　广州中心区最后一个新城，经过近10年的规划，发展的初期阶段，未来升值潜力巨大经过亚运会的快速发展，已步入成熟期，一手住宅用地已开发完毕，区域开发十分成熟，区域价值趋于稳定升值潜力有限。