9月北京写字楼租赁相对活跃租金价格稳中上浮

　　2012年9月北京写字楼租赁市场开始活跃，主要是受经济复苏和年底到期换租情况增多影响，预计4季度北京核心商圈写字楼入住率将有一定上涨空间。而租金价格方面，稳中上浮，但受上半年上涨幅度较大和成交物业品质差异的影响，上涨缓慢。

　　本期摘要：

　　1、9月北京市写字楼租赁市场相对上月活跃，租金价格稳中上浮，成交物业品质和装修等情况影响整体成交租金水平。

　　2、9月份北京各写字楼入住率与上月基本持平，仅建国门商圈表现突出。

　　一、写字楼租金走势分析

　　本月北京写字楼租金价格稳中上浮成交物业差异化影响整体水平

　　数据显示，2012年9月北京甲级写字楼租金为406.06元/平方米•月（修正为不含物业费的价格），环比上涨0.91%；准甲级写字楼租金为240.19元/平方米•月（修正为不含物业费的价格），环比下降0.24%。总体来看，本月北京写字楼租赁市场比上月显现活跃，主要是扩租现象突出，其次是换租。甲级写字楼租金价格稳中上浮，而准甲级写字楼由于本月成交物业品质和装修等差异化，整体表现小幅下跌。

　　从各个商圈租金走势来看，9月北京甲级写字楼租金406.06元/平方米•月，涨幅继续回落。其中，租金回落幅度最大的是建国门商圈，租金价格为505.14元/平方米•月，环比下跌6.62%。这主要是由于该商圈几个月来租金涨幅较大，而写字楼吸纳量变动幅度较小，导致本月租赁成交价格水平回归至8月初的水平。

　　另外几个核心商圈中亚奥、国贸商圈本月租金上涨幅度最大外，其他基本与上月持平。

　　亚奥商圈甲级写字楼租金为444.61元/平方米•月，环比上涨4.64%；国贸商圈甲级写字楼租金为447.03元/平方米•月，环比上涨2.88%。其中亚奥商圈中，如环球贸易等部分物业有新面积入市，发展商对市场前景看好，对外报价显著提高。而国贸商圈中，本月扩租情况增多，业主自持的物业面积成交量大幅上涨，写字楼租赁价格随市上涨。

　　9月建国门、中关村商圈部分低品质写字楼面积成交影响区域租金价格环比下降

　　9月北京准甲级写字楼租金价格环比下降，降幅最大的有建国门、中关村商圈。建国门商圈租金为307.27元/平方米•月，环比降5.32%，中关村商圈租金价格为211.63元/平方米•月，环比降1.01%。建国门商圈准甲级写字楼除了吸纳量有限外，配置、物业管理、装修等一般的独栋办公成交也占到较大比例，促使本月该商圈准甲级写字楼成交价格下滑。而中关村商圈中以“辉煌时代”、“优胜大厦”等为代表的写字楼部分毛坯、装修情况次于之前的面积入市，面市价格低，影响该区域9月写字楼租金水平。

　　二、写字楼入住率情况分析

　　本月建国门商圈写字楼租赁入住率领涨其他基本持平

数据显示，2012年9月北京甲级写字楼入住率为96.61%，比上月小幅上涨0.03个百分点；准甲级写字楼的入住率为97.98%，比上月扩大0.37个百分点，北京核心商圈写字楼空置率达到历史较低水平，尤其是由于近两个月，国内外严峻经济形势有所缓解，公司扩张趋势进而扩大。

　　本月建国门商圈甲级写字楼入住率领涨影响入市面积消化因素显著

　　9月北京建国门商圈甲级写字楼入住率上涨2.42%，其他各核心商圈与上月基本持平。建国门商圈中粮广场、东方广场两个物业空出面积本月成交，租金价格与8月初接近。另外，该商圈中华润、赛特、新华保险等物业有到期空出面积待出租，而该商圈的显著特点就是，租赁面积消化快，但据北京中原市场研究部分析，影响该商圈写字楼吸纳情况的因素主要有，“十八大”召开和国贸等辐射区域写字楼面积的可替代因素。

　　9月建国门、中关村商圈准甲级写字楼入住率现下降震荡

　　9月份准甲级写字楼入住率涨幅较大的，以建国门商圈表现突出，环比涨2.73%，入住率达到97.45%，以国际大厦为代表的物业，租金价格在300元/平方米•月左右，成交主要是部分公司扩张增加面积。

　　另外，本月东二环商圈准甲级写字楼入住率小幅上涨0.56%，其中，泛利大厦、人寿大厦等物业空出的租赁面积，部分成交，租金价格分别为250元/平方米•月、330元/平方米•月，拉高该商圈租金价格环比涨1.85%。

　　四、未来市场走势预测

　　根据北京统计局数据显示，9月份全国国民固定资产投资数据和情况渐进增长，而居民消费价格指数涨幅继续回落，今年4季度降息、增加货币流通、促进消费等于其增强，北京经济还击呈现宽松趋势。另外，以美国推行EQ3提振经济为代表的国际经济复苏紧锣密鼓，成效也将日臻凸显。北京经济、商务等业务发展趋势向好，公司扩张和写字楼扩租现象在部分区域开始出现，年底又将面临部分写字楼到期换租，预计四季度北京写字楼租赁需求涨幅空间较大。而针对下月，考虑到“十八大”召开等因素，写字楼租赁成交，或表现与本月比基本持平。