北京上周住宅网签4994套环比涨750.77%

　　上周（2012年10月8日-10月14日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）4994套，环比涨750.77%，比去年同期涨67.3%，但比上月同期仍下降4.62%，其中新建商品住宅网签成交量2630套，二手住宅网签成交量2364套，住宅总成交面积47.94万平米。

　　住宅总体成交——触底后回升

　　“十一假期”北京住宅成交触底后，环比上涨，但相对于上一季度，四季度初表现一般，这主要是由于购房需求被消耗和房价上涨预期强等原因，致使北京住宅市场有效购买需求减弱。另外，新建住宅和二手住宅成交量产生不同发展态势，主要是由于新建住宅市场供应量充足，支撑新房成交稳健。

　　上周北京新建住宅市场稳健回升供应支持力度大

　　上周北京新建住宅网签成交面积共计26.25万平方米，网签成交2630套，环比上涨501.83%，与上月同期涨4.91%，比去年同期涨203%，其中，期房网签2206套，现房网签424套。

　　上周北京新建商品住宅成交量稳健回升，这主要是由于8月底开始，开发商推盘力度明显增大，9月新建商品住宅供应量猛增，创去年以来最高峰，因此适合刚需购房者选择机会多，成交量稳步上涨的动力大。另外，由于供应差异化产品多，改善购房成交比重增加。根据北京中原市场研究部统计，本周均价在3万元/平米以上的比重增加2个百分点。

　　项目开市——本周低密度产品供应集中

　　上周本期新增商品房供应量24.78万㎡，共五个项目新增入市，均为旧盘加推项目，其中彼岸香醍及纳帕澜郡项目位于六环以外，其余项目皆位于五、六环之间，本期普通住宅主打74-154㎡一至三居。

　　通州区：本期新增入市项目为合生滨江帝景，位于正在规划建设中的通州新城，出行方便，周边配套设施较为齐全。该项目本期为旧盘加推入市，共推出567套精装修房源，主打88-154㎡二、三居，精装修标准3000元/㎡，开盘售价为19642元/㎡。该项目目前在售均价约为17000元/㎡，周边其他已开盘的新建住宅项目如远洋东方公馆、华业东方玫瑰等目前售价在15800-18000元/㎡之间。

　　顺义区：本期新增入市为誉皇殿二期，该项目位于顺义中央别墅区内，本期为旧盘加推入市，共推出254套精装修别墅房源，其中独栋别墅面积560㎡左右，联排别墅面积在360-380㎡左右，拟定售价为33708元/㎡，周边别墅项目如万通天竺新新家园、财富公馆•御河城堡等目前售价1000-5500万元/栋不等。

　　房山区：本期新增入市项目为大宁山庄，位于位于五、六环之间，紧邻京石高速，交通较为方便。该项目本期为旧盘加推入市，共推出200套花园洋房房源，主打112-145㎡二、三居，开盘售价为17020元/㎡。该项目目前在售均价约为18000元/㎡，周边其他已开盘的新建住宅项目如翠林漫步、中国铁建(601186,股吧)原香小镇等目前售价在14800-16000元/㎡之间。

　　昌平区：本期新增入市项目为纳帕澜郡，该项目位于昌平奥北别墅区，交通干道四通八达。该项目本期为旧盘加推入市，共推出296房源，主打74-139一至三居，开盘售价为14973元/㎡。该项目目前在售均价约为18000元/㎡，周边其他已开盘的新建住宅项目如翠林漫步、中国铁建原香小镇等目前售价在14800-16000元/㎡之间。

　　密云县：本期新增入市项目为彼岸香醍，该项目位于密云水库别墅区，紧邻京承高速，交通十分便利。本期为旧盘加推入市，共推出34栋联排别墅房源，户型面积200-268㎡左右，开盘售价为15287元/㎡。该项目目前在售均价约为320万元/栋起，周边其他已开盘的新建住宅项目如君山高尔夫、观唐云鼎等目前售价在16000元/㎡-570万元/栋左右。　　

　　据监测，上周新建住宅成交均价19794元/平米，环比涨2.76%。受成交结构变化影响较大。

　　今年四季度，北京新建住宅项目降价的几率很小，相反保利春天里等热销楼盘，价格出现小幅上调，除了产品差异外，购房者对低价、刚需户型、交通规划便利的产品需求相对集中。目前，这些项目价格稳中上浮。

　　另外，本周金融街•融汇登上成交TOP榜，精装成交均价15849元/平米，天宫院区域项目又出现一匹黑马，该区域新建住宅市场竞争加剧。

　　上周北京二手住宅——成交量颓势明显价格刚性强

　　上周二手住宅网签成交量2364套，环比涨1476%，比去年同期上涨11.67%，与上月同期下降13.37%，成交面积21.69万平方米。上周北京二手住宅成交均价环比上涨1.62%。

　　北京二手住宅成交量相对于上季度颓势明显，主要是由于刚需购房需求被大幅消化、房价涨幅显著和新房供应量增多，对二手房市场有较大的冲击力。

　　而二手住宅价格方面，业主基于住宅市场价格稳中看涨预期增强，所以议价空间小，成交价格刚性强。

　　成交突出的集中于十号线二期、九号线等地铁沿线。一方面，城南价格相对便宜，另外一方面，交通等利好使城南价值洼地的优势凸显。