盈利增长远低成本增速1.4万亿库存“包袱”施压房企

　　难关刚过的地产企业正在陷入低利润率的怪圈，持续增长的成本与快速下降的利润率形成合力，正在不断蚕食着房企未来的发展预期。据银万国分类的149家沪深上市房企已经公布的2012年上半年年报显示，上市房企在6月末存货为14044.7亿元，在降价换市场的影响下，尽管房企的资金链有所改观，但是依然面临着成本快速上涨、库存积压过大的影响。

　　悲壮过关

　　虽然大多数企业并未像绿城那样断臂求生，但是牺牲利润成为了它们的选择。

　　据统计，149家上市房企上半年营收1934.96亿元，同比上涨17.82%；实现利润255.45亿元，同比上涨5.12%。这个增长速度远远没有追上成本的上涨，甚至盈利增长不及成本增长的1/4。

　　“用人成本快速上涨也是利润下滑的主要原因，目前北京工地一个泥瓦工一天的工资在250元左右，而且要求只工作8小时，薪酬必须当月结账，对企业的压力非常大。”有地产商表示。

　　“像我们这个项目已经压了4年了，资金成本太大了，基本上已经没有什么利润了。”专家表示。他透露，现在北京非上市的中小房企的平均纯利润在15%左右，而上市大房企的纯利润则更低。

　　在已公布的149家上市房企的财务报表中记者看到，代表地价和建安成本的营业成本合计1625.2亿元，同比上涨20.87%，财务、管理和销售费用合计237.57亿元，同比上涨25.43%。远远高于利润增长。

　　盈利能力下降是企业发展过程中必然遇到的危机。

　　随着牺牲利润换成交量的持续推进，房企的债务危机得到了暂时缓解。149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%。销售回款增长迅猛，上半年房企收到销售回款2792.11亿元，同比增长11%。债务方面，短期借款和一年内到期的长期借款合计2780.73亿元，与年初相比增长5.87%。

　　压力依然

　　尽管化解了债务危机，但是房企依然面临着巨大的库存压力。

　　据统计，149家上市房企在6月末存货为14044.7亿元，与年初相比增加998亿元。同期，149家上市房企6月末预收款项为5201.3亿元，与年初相比增长852.4亿元。

　　专家认为，由于预售制度使得房企在销售和交付物业之间存在时间差，对于已经销售但是尚未交付的物业价值，在房企的资产负债表中同时认定为资产中的存货和负债中的预收款项，这部分物业并未对房企形成真实的库存压力。所以目前的房企库存与年初相比仅为微增，上半年谨慎拿地，以价换量成为了房企共识，去库存效果初显。虽然下半年开始部分房企收回优惠和折扣，部分项目出现了涨价现象，但是目前的库存依然处在高位，价格上涨的动力和空间有限，下半年的房价依然会以稳为主。

　　值得注意的是，在此轮房地产调控中，房企命运出现了截然不同的结果。以万科、中海、龙湖等快周转为代表的房企，通过降价等手段逐步渡过了危机，而以少项目运作追求高利润的企业如绿城、星河湾、雅居乐、世纪金源等均受创严重。

　　同时中小房企依然面临着巨大的压力。8月最后一周，北交所企业国有产权成交金额34.2亿元，房地产业、电力、热力生产和供应业、建筑业居成交金额前三位。新增挂牌项目总金额1.15亿元，石油石化业、金融业和房地产业居挂牌金额前三位。北金所、北油所等专业交易平台也有多宗重点房地产项目挂牌。

　　拿地补仓

　　“企业做大了，就像被绑在车轮上，即使利润低也不得不硬着头皮拿地。”一位上市公司老总向记者表示。

　　由于市场调控影响，在过去一年多的时间内，房企基本上未曾大规模拿地，据统计，中海等18家房企上半年末持有土地储备建筑面积合计5.99亿平方米，与年初相比增加448万平方米，其中10家房企的土地储备面积与年初相比出现下降。以上半年销售面积保守估计，这18家房企土地储备足够7年开发。

　　但是土地储备作为衡量房企发展前景的主要指标，各家企业在今年下半年开始均积极拿地补仓。

　　以万科最新公布的8月份月报显示，8月万科拿地金额超过40亿元，拿地城市基本分布在上海、杭州、东莞、沈阳等主要城市。1-8月合计拿地总额约为160亿元。拿地金额达到去年总额的一半。

　　同时龙湖地产在7月份拿地金额达到了42.76亿元、8月份达到了69.7亿元，中海地产7月份拿地金额29.7亿元、8月份6.36亿元。

　　而接下来的9月份，各地方政府均进入了推地高潮，北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平方米，环比增长30%，创年内新高。

　　业内人士认为，随着大量优质地块入市房企拿地积极性将被进一步调动，下半年将进入疯狂的补仓期。