上海新建办公楼供需双降 甲级写字楼租金下滑

      新建办公楼供需双降 存量攀升

      数据显示，今年1-8月(截至8月30日，下同)，上海新建办公楼项目累计成交8277套、85.1万平米，与去年同期相比，分别下降23.8%和35.9%，为近4年以来同期的最低值。成交均价约为2.31万元/平米，较去年同期下降12.7%。

　　从区县上来看，嘉定区以1722套、12.0万平米的成交量牢牢占据着办公类物业成交套数和面积的首位，成交量占成交总面积的14.1%。另外，在对其板块内成交的项目分析可以看出，嘉定区和成交面积紧随其后的宝山区的成交量主要是由板块内的小面积商住项目拉动的。

　　从环线上来看，外郊环区域以4601套、29.9万平米的成交量占据两项榜首，而内环内区域则以1004套、22.2万平米的成交量排名面积成交榜的次席。

　　供应方面，1月至今，上海约有93.5万平米办公类项目获批入市，较去年同期下降26.5%。其中，嘉定区以27.3万平米的供应量占据首位，占总供应量的比例约为29.2%。目前，嘉定区的供销比已高达2.28:1，严重供大于求，该区域办公类物业已存在极大风险。

　　专家表示，上海办公楼买卖市场目前已存在一定风险。优质办公楼项目供应量的减少在一定程度上引发了成交量的下降，但中国经济增速放缓、出口减少导致的客户需求的下滑才是促使今年上海办公楼成交疲软的重要因素。

　　目前上海新建办公楼的存量已达到3.69万套、476.9万平米，较去年同期分别增长29.5%和18.8%。以今年月均10.6万平米的成交量推算，目前存量至少需44.8个月才能消耗。

　　部分甲级写字楼租金有所下滑 租赁周期拉长

　　而在租赁市场，写字楼的表现也不尽如人意。吴晓明透露说，与年初相比，目前写字楼租赁的客户不仅数量有了较为明显的下降，客户品质也有所下滑。大企业和大面积需求的客户都有不同程度的回落。吴经理表示，这主要是由于经济不景气使得不少公司的扩张放缓以及对成本压力的考虑促使部分公司“大面积换成小面积”所致。

　　租金方面，与年初相比，甲级写字楼租金整体走势较为平稳，涨跌互现，不复去年“高歌猛进”之势。

　抽样统计显示，7、8月间，上海卢湾区甲级写字楼的平均租金约为10.4元/平米/天，较年初增长0.97%；静安(社区网论坛商铺)寺附近的甲级写字楼租金约为9.6元/平米/天，较年初下降4.95%；小陆家嘴区域的租金约为9.7元/平米/天，较年初增长4.30%；南京西路上的约为9.1元/平米/天，较年初下降1.09%。

　　其中品质较好的5A级写字楼租金最为坚挺，如浦东新区的国际金融中心，8月租金约为11元/平米/天，较年初增长37.5%。但是不少小业主持有的品质一般的甲级写字楼租金则出现了下降的趋势，即使是处于核心区域的写字楼也不能避免。

　　在上海区域市场研究部持续监测的110个甲级写字楼项目中，8月份有近10%的项目出现了租金下降的趋势，降幅在3%-20%之间。究其原因，还是与客户需求减少引发的写字楼空置率上升有关。数据显示，在这110个项目中，有1成以上的写字楼空置率提高，幅度在2%-6%之间。

　　另外，租金的下滑与租赁周期拉长也有一定关系。吴经理告诉笔者，前几月甲级写字楼的平均租赁周期仅为1-2个月，但现在除了品质较好的5A级写字楼还能维持在这个区间内，一般的甲级写字楼哦的租赁周期已经被拉长至3-4个月，这就促使不少小业主“降租”来吸引客户。