上海银监局发文要求加强房贷风险管理

    在沪商业银行房地产贷款业务将进一步趋严。

    继上周上海市市场利率定价自律机制发布决议，重申房屋*押贷款不能用于买房，只能用于消费贷，并叫停了“接力贷”、“合力贷”等信贷产品后，上海银监局昨日全面加强个人住房信贷风险管理，要求辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理，严格执行个人住房贷款最低首付比和限贷等政策，并加强对借款人的偿债能力审查等。

    从严审查借款人规避限购、限贷行为

    日前，上海银监局下发了《关于进一步加强个人住房信贷风险管理的通知》（下称《通知》），要求辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理。

    在不到一个月的时间内，上海银监局和央行上海总部接连发文，要求各商业银行继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，并均重申对首付资金来源的审查，上海房地产调控进一步加码。

    “假离婚等行为旨在规避限购政策，这种不诚信的行为对社会造成了不良的影响。”上海银监局人士告诉记者，在此背景下，各商业银行要高度关注各类借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响，并采取有效措施从严审查。

    具体来看，银行原则上应以借款人家庭为单位从严评估其还款能力，加强对共同还款人、离异人士、财产分割情况的审核，从严审查共同还款人为前配偶、成年子女、（双方）父母，以及离异双方财产分割不清晰的贷款业务。

    与此前相关监管措施相比，此次《通知》更加细化，明确了银行各项审查的具体措施。《通知》要求，辖内各商业银行要严格审核借款人信用记录。充分利用各类征信和信息共享平台，查询涉及借款人诚信等相关信息。进一步完善个人住房贷款合同和贷后管理，在合同中增加相应条款，对各类不诚信行为予以约束。

    “尤其是银行若发现申请人有在他行查询个人住房贷款征信记录的行为，要进一步掌握申请人是否存在申报材料不真实、重复申请个人住房贷款、在他行审核未通过等情况及其原因，从严审批贷款。”《通知》还要求，对逾期记录超过一定次数，或历史逾期时间较长、金额较大的借款人，银行也将从严审慎发放贷款。

    未来上海各商业银行还要加强对借款人的偿债能力审查。《通知》要求，银行要审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比。对于因各种原因导致收入透明度较低、收入波动较大、财产变动较频繁的家庭或个人，要从严审核其所有债务支出以及还款收入，特别是经常性收入和第一还款来源等情况。

    违规房企整改完成前不得新增授信

    《通知》要求，辖内各商业银行要严格执行首付资金真实性检查要求，完善审查手段，严格审查借款人首付款资金来源。

    “要防止借款人通过个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支、P2P、小额贷款公司、房地产开发企业、房地产中介等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，不得利用信托公司等通道直接或间接为各类机构发放首付贷提供资金支持。”《通知》强调。

    值得一提的是，上海银监局还要求辖内各商业银行要审慎开展与房地产中介和房企相关的业务。对发现存在“零首付”、“假按揭”等违法违规行为的房地产开发企业，在其完成整改前不得增加新的授信。对发现存在为购房者提供首付款支持、协助伪造收入证明等违规行为的房地产中介，在其完成整改前应立即中止业务合作。

    上海市银行同业公会昨日晚间表示，将引导会员单位持续加强个人住房信贷风险管理，按照“因城施策”的原则，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，严格落实现有差别化个人住房信贷政策，严格执行个人住房贷款最低首付比和限贷等要求。

    据上海银监局数据显示，“3·25”房贷新政以来，辖内银行执行相关政策的效果良好。若剔除公积金转商业银行贴息贷款因素，今年6月至9月，个人住房贷款分别增加335亿元、229亿元、210亿元和204亿元，增量连续四个月萎缩。

    除了加强对个人住房信贷风险管理外，此前，上海银监局已对近期参与拍卖土地的企业资金来源做检查，发现一些金融机构的自有资金“转弯”通过资管计划进入房地产市场，并对辖内银行召开吹风会，涉及用于拍地交易的银行资金也将受到严格监管。