6成房企担心赚不到钱 房价快速上涨让所有人心慌

    全民谈“房”，热潮当前。面对这轮上涨，调控则需要更重视制度创新和因地制宜。

    宽松货币政策是房价上涨主因

    目前经济面临一定增长压力，央行有必要实施宽松的货币政策。但当前银行理财、信托理财等收益率都在下降，全球化配资门槛颇高，房地产投资重新成为比较重要的投资手段，大量货币必然进入了房地产领域。

    国家统计局数据显示，1-8月我国货币供应量M1增长率超25%，涨幅较往期增长了10%左右，已临近2009年的最高峰值线。

    而今年1-8月我国的银行贷款中信用卡贷款、企业贷款都呈下降趋势，仅个人居民中长期贷款大幅增长了增长90%，占比由22%增长到了40%。

    “增加的货币很显然是通过个人的购房贷款进入到了市场。也由于降息的作用，刚需对房价的承受力提高了20%左右。”杜丽虹直言。

     中国房地产开发集团理事长孟晓苏直言，房前几年调控政策导致的产能过剩下滑等恶果已经在房地产表现出来，造成了目前房地产市场的很多怪象。楼市下半场，可以多采取制度创新，比如地票流通、农村土地入市、小产权房流通、用REITs向政府收购、政府全国租回等。

    6成上市房企或面临再融资问题

    多地创下抢房高潮场面。多地舆论压力正影响政府机构不断做出调整。不少企业相应上调了全年业绩目标。

    繁荣之下，即使伴随基准利率下降，房企的资金成本和部分企业的融资成本有所下降，但土地成本的大幅上涨，依然让企业不轻松。

    值得指出，近年政府加大推动债券市场发展，企业能通过加大发行企业债，降低融资成本。多企业债平均利率5%，期限3-5年，能覆盖一般水平下企业的投资回收周期，相较目前的多种债券，的确颇为优越。

    “但能从债券市场获利的基本还是大型企业，中小企业相对较难享受利好，多数债券期限都在2-3年，但平均投资回收周期是4.5年。6成的上市房企都可能面临再融资的问题。”

    虽然基准利率在下降，但是整个市场信用风险在上升，信用率差也在扩大，中小企业面临的融资成本可能会更高。

     数据显示，上市房企利润率平均值已从2010年的13.5%降到了目前的12.9%，伴随利润率的降低，资产周转率将下降，投资回收周期也会减慢，房企前期投资压力会更大。目前房企投资回报率已降至8.3%，净资产回报率甚至下降到了6.4%，股东回报率低于总资产回报率，表明目前房企投资回报率已经低于债务融资成本。

     “越使用财务杠杆，股东投资回报率越低。地产行业的中期财务风险，还在持续上升。当前房企根本无法承受降价，降价幅度最大到23%，就会有80%的房企会陷入财务困境。”