复星国际以2.2万每平米买下纽约总部大楼

  这是一笔让中美两地都唏嘘不已的交易。

  近日，复星国际发布公告，宣布以7.25亿美元从摩根大通手中买入美国纽约曼哈顿下城区地标建筑物第一大通曼哈顿广场(One Chase Manhattan Plaza)。该大厦是洛克菲勒家族最有名的两栋地标性建筑之一，周边地段也很不错——对门就是美联储，隔壁没多远就是美国国际集团(AIG)大厦。

  美国市场看到的是，又一个中国大买家来了，7.25亿美金阔绰出手。

  而中国人看到，复星买入的这座220万平方英尺(约22万平米)的A级办公楼，均价仅每平米21712元人民币，甚至低于中国很多二三线城市写字楼价位。

  10月18日，复星集团CEO梁信军在针对该项投资接受本报独家采访时表示，复星有信心在这个项目上实现盈利。因为目前该大厦装修设施较为陈旧，单位租金比中城同级别新办公楼低40%左右。复星在不久将对大厦进行全面翻修，马上就能大幅提高租金回报。

  “楼王”为什么低价？

  7.25亿美元收购220万平方英尺，经换算合每平方米3547美元，按10月18日人民币汇率中间价6.1372折算，仅相当于每平方米21712元。

  以这个价格买入历史上洛克菲勒家族商业帝国的“心脏”，复星的这笔买卖看起来像是捡了一个“大便宜”。

  但在一个买涨不买跌的地产市场，人们首先会问，这个楼为什么这么便宜？

  第一大通曼哈顿广场是一座建筑面积为220万平方英尺的3A甲级办公楼，包括地上60层、一个2.5英亩的广场以及地下5层。大厦于1957年始建，1960年完工，当时传奇人物大卫·洛克菲勒(David Rockefeller)担任摩根大通的首席执行官，由著名的Skidmore Owings & Merrill设计所设计。

  它是洛克菲勒家族的两大地标建筑之一(另一栋是洛克菲勒中心)，也曾一度是曼哈顿中心地区作为美国金融中心的标志。总高度247.81米高度全球排名217位，在北美洲排名第37位，是曼哈顿中心区域最高的一栋建筑。

  其地理位置也极其优越，位于美联储街对面，美国国际集团(AIG)总部附近，堪称楼王。

  《纽约时报》8月16日就报道了摩根大通希望出售第一大通曼哈顿广场，并聘请了世邦魏理仕代理其出售事宜，具体由经纪人Darcy Stacom 及Bill Shanahan操作。《纽约时报》当时说，摩根大通方面期待将会卖出10亿美元甚至更多。

  但复星为什么仅以7.25亿美元就买入了它？

  首先，历史悠久的另一面就是设施老化。据说，周边新楼的租金价格超过该大厦40%左右。

  而《纽约时报》当时报道的另一情况，也直接影响了它的市场价格。摩根大通发言人称，此前摩根大通银行租用了大部分建筑面积，但会在出售后通通撤离。

  据悉，目前摩根大通大概租用了该楼50-60%的办公面积。一个长期稳定的高质量的大租客撤离，对写字楼价格的影响是巨大的。

  要知道，金融危机之后，这么大的优质客户正变得越来越少，而这个地区的竞争却在加剧。

  纽约市政府对该地区的改造计划，使周围高档写字楼正在增多，比如新世贸中心一、四号大楼的完工，将导致该地区办公楼供应明显增加。据悉，作为曼哈顿地区最高的建筑物，目前新世贸中心一号楼出租率为55%。还有消息称，在这个楼的附近将有另一个超过100万平米的庞然大物诞生。

  所以，供应的增加极有可能导致办公楼租金的进一步贬值，从而令摩根大通被迫低价出手。

  复星接手的逻辑

  但很多人会问，如果这个楼真的超值，为什么会轮到复星？而不是黑石、高盛这些在美国本地信息更灵敏的机构呢？

  作为一个投资型综合类民企，复星的嗅觉与胆魄确实高人一等。

  在18日的公告中，复星特意指出摩根大通在短期内还是会租用部分面积。这或许是双方谈判的一个结果，摩根大通承诺了一个租用过渡期。据了解，这个租约可能还有2年。

  但复星并不否认，占50%-60%使用面积的摩根大通，作为该大楼最大租户，即将搬离的事实——摩根大通在不久前花6.3亿美元已买入曼哈顿中城区莱克辛顿大街425号(425 Lexington Avenue)的一栋办公楼。

  反之，复星将此视为一个机遇。

  复星集团副董事长、CEO梁信军对本报透露，这个大楼由于历史较为悠久，内部设施已经比较陈旧，只有原来的租户到期，他们才能进行装修，也才能提价。“现在与中城有40%的租金差了。”

  梁信军表示，收购后复星还将追加装修投入，短期内令大楼焕然一新，以提升租金。

  同样的，对于规划改造，复星也认为机遇大于挑战。18日披露收购信息之后，复星集团在邮件声明中表示，“世贸中心的重建和富尔顿街交通中心升级将带来新业务，从而能提升该资产的价值。”

  今年上半年，梁就宣称，经过多个几千万级别的海外收购项目的成功演练，复星要开始瞄准一亿美金以上的项目了。

  而这一次，复星直接把标的提升到了7亿多美金。但是此前，复星很少投资纯资产性的标的，通常是强调产品与中国市场的深度结合。

  对此，梁信军表示，复星此次投资与一贯的投资逻辑完全一致，“我们和李嘉诚海外投资逻辑的最大不同是，复星紧扣中国中产阶级生活方式的改变。未来中国必将形成全球最大的中产阶级数量。只要与这个有关的产品和服务都是值得发展的。比如，复星最近把亚特兰蒂斯引入到中国海南做一个最大的七星级酒店等，都是这个逻辑”。

  显然，复星的真正底牌，仍是其一贯的全球投资理念——中国动力。即便，这次是在纽约。