北京房屋库存下跌收入不及房价涨幅

      10月21日，北京市统计局发布前9月北京房地产数据，前9月，北京住宅销售面积为959.1万平方米，增长8.9%；与此同时，住宅施工面积为6909.9万平方米，下降1.7%。

      一增一减之间，亦凸显了北京的供需缺口，据统计，北京的库存已在10月跌破6万。

      在此背景下，本报记者调查了解，北京多个项目亦出现惜售的现象。本报记者致电北京住建委相关部门了解，北京一直严打开发商企业捂盘惜售的情况，一旦查实，或将受到限制拿地的处罚。

      收入赶不上房价涨幅

      根据北京统计局的数据，前3季度，北京城镇居民可支配收入为29626元，同比增长9.9%，农村居民人均现金收入16150元，增长11%。

      据国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏介绍，扣除物价因素，前三季度北京城乡居民收入实际增幅分别为6.4%、7.5%。

      值得一提的是，据统计，9月北京新建住宅平均价格同比上涨26.88%。

      住宅价格上涨幅度远超过居民收入上涨，分析介绍，很多时候，不买房，相当于一年白干，在这种情况下，居民购房的预期也更强烈。

      北京统计局新闻发言人于秀琴表示，公众购房预期和供需缺口是北京房价连涨的两大主因。

      从预期来看，于秀琴称，从去年下半年以来，很多购房者都觉得房价要涨，并快速进入市场，推高房价。

      从供给来看，于秀琴介绍，北京的土地资源以及每年能提供的住房数量有限，但是不断涌入的需求却很突出，从而拉动房价。

      值得一提的是，在房价收入比进一步拉大的情况下，投资、投机性购房也存在抬头。

      于秀琴亦介绍，在限购等政策的影响下，北京八成都是刚需群体在买房。

      所谓的刚需，是和投资相对应的，旨在满足购房者的自住需求，在网签数据中，亦显示为首套置业。

      北京某项目营销总监向本报记者介绍，在北京房价连涨的背景下，以投资、投机为主的购房需求也开始涌现，刚需的统计数据或存水分。

      “部分通过假离婚等方式规避限购，虚构了首套置业的需求；另外，部分购房者虽然在北京是首套，但在外地有房，因看北京房价上涨，在北京投资。”上述营销总监表示，这些带有投资、投机属性的购房需求可能被统计为首套刚需。

      以个人住房信息联网系统为例，本报记者了解，只限行政管辖区内联网，只由地方政府查询，不对外提供查询端口。也就是说，只要北京无房，但在外地有1套甚至10套，在北京购房就会被统计为刚需。

      分析表示，所谓的房地产刚性需求实际上是一个伪命题，在其看来，房地产更大程度上是弹性需求。因为刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。

      开发商惜售心态

      于秀琴表示，在购房预期、供需矛盾尚未扭转的背景下，未来北京房价上涨的压力依然明显。

      数据显示，10月，北京楼市库存已跌破6万套警戒线，值得一提的是，在市场供需缺口较大的情况下，市场亦普现开发商惜售的情况。

      数据显示，截至本月20日，北京共批准预售许可证6个，批准个数与去年同期相比减少了40%。

      对此，分析介绍，惜售存在多方面的原因，一方面是在供需缺口，和高地价的成交下，开发商普遍看好后市。

      另一方面，虽然限价存在些许松动，但是开发商并非能随意涨价，张大伟介绍，很多项目依然面临定价预期较高，拿不到预售证的情况。

      除此之外，本报记者采访了解，市场不错的背景下，多房企已经超额完成销售计划，不像年初担心入市进度，可以慢慢卖。

      比如天宫院的项目-中国水电·水立方，本报记者采访了解，该项目自2012年年底之后开盘计划一拖再拖，又比如，北京三环以里二环以外的新建楼盘——玺源台，三栋商品住房土建工程已经基本完工，但仍未对外出售。

      不过，北京住建委一位人士在电话中告诉本报记者，北京住建委对项目的开工、预售情况有监管，会严厉打击捂盘惜售的情况，一旦查实，或存在限制拿地的情况。

      上述房企营销总监介绍，房企捂盘惜售其实很难鉴定，根据北京住建委的定义，一般意义上是领取预售许可证3日内不销售；另外，向消费者公布的房源信息与交易网公示楼盘状态不符，以及房企向消费者隐瞒可售房源和不在网上签约已售房源等情况。

      上述房企营销总监介绍，房企仍可以以图纸修改，项目需要精雕细琢等原因去延迟拿预售证、放慢入市步伐，而不违背政策。