深圳：一路向东 楼价冰火两重天

 

  最近，有媒体做了中国鬼城盘点，目前，中国有12座无人空城，几乎无人居住。而在深圳，生长速度奇快而配套奇缺的大亚湾，因入住率一直不高，被业内人士喻为中国第13个鬼城。这个身在惠州，主力客户瞄准深圳，一直以来打着“深圳东”广告语进行楼盘销售的大亚湾，让不少买房者爱恨交织。

 

  5年来，在深圳房价一路高歌猛进的同时，大亚湾楼市价格涨幅却赶不上GDP。本周，本报将连续三期，问诊大亚湾“楼市”，你到底怎么了？

 

  今年上半年以来，深圳房价一路高歌猛进，坪山新区也不例外。今年上半年以来，坪山新区房价普涨10%，目前已突破均价12000元每平方米。自2009年以来，坪山楼市均价已经翻了一番。

 

  然而就在一路之隔的惠州大亚湾，扎堆的新盘价格相较于邻居深圳上涨的楼市，像是静止了一样，过去四年来，涨幅赶不上GDP。现如今，8000元每平方米在坪山连一手洋楼都买不到，在几步之遥的大亚湾，却能买到别墅。是什么原因造成了两地楼市的冰火两重天？专家认为，“造房运动”步伐过快，跟不上的配套造成了如今大亚湾楼市困局。

 

  问诊大亚湾楼市

 

  【数据】

 

  上半年深圳一手房价格同比增长20.4%VS大亚湾房价涨不过GDP

 

  深圳房价连续上涨。深圳市规土委房地产信息系统显示，今年6月深圳一手住宅价格为24128元/平方米，环比上涨8.1%，同比大涨27.2%。数据显示，今年上半年以来，仅3月份房价出现下跌，其余五个月房价均出现上涨。

 

  记者了解到，2013年上半年全市新房成交25959套，同比增长44.7%，均价21375元/平方米，同比增长20.4%，上半年楼市量价齐升。

 

  在天涯网友“响林钟”看来，大亚湾是中国房价最不涨的地方。“响林钟”2009年在大亚湾听涛雅苑买了一套小复式楼房，当时大亚湾房价均价在4000元每平方米左右，截至如今，大亚湾新房均价也就在5000元每平方米左右。从2009年到2013年，4年过去了，单价才涨了不到1000元每平方米，“响林钟”感叹，大亚湾的房价涨幅还赶不上GDP的增速。

 

  相比之下，从2009年迄今，深圳不少热门地段的楼盘价格已经翻了一番不止。2009年，宝安公园附近房价约8000元每平方米，现在涨到约18000元每平方米；而在梅林关，从2009年的新盘均价万字出头，现在全部已经飙升至均价2.5万元每平方米起。

 

  从2009年到2013年，国家GDP涨幅分别是9.1%、10.3%、9.2%和7.8%，而大亚湾楼市过去四年涨幅在20%至25%之间，平均之下，房价涨幅赶不上GDP。

 

  【调查】

 

  曾经“价格洼地”：年内房价普涨10%

 

  坪山新区的房价与深圳其他各区相比，一直处在价格洼地。然而，今年上半年，坪山房价也一路上涨。记者了解到，目前，坪山新区在售楼盘有中粮一品澜山、丹梓龙庭、万科金域缇香、大东城等，与今年3月份相比，新推产品的涨价幅度皆在10%以上，目前在售新盘均价已经攀升至12000元每平方米左右。而在2009年上半年，坪山新区的新房价格均在5000元至6000元每平方米之间，过去四年，坪山价格已经翻了一番。

 

  日前，记者来到地处坑梓街道丹梓中路与兰景路交会处东北角的中粮一品澜山，该项目由7栋高层、4栋洋房、21栋别墅、1栋商墅等组成。小区目前在售的主要是1、4、7栋高层，营销人员李小姐告诉记者，该小区4栋均价到了1.3万元每平方米，而1栋和7栋目前剩余房源不多，均价约为1.2万元每平方米。小区的别墅开盘日期待定，预计均价约为4万元每平方米。记者了解到，该小区一期于去年10月14日开盘，当时开盘均价在9500元每平方米，从9500元每平方米至目前的均价12000元每平方米，小区均价已经上浮近3成。

 

  坪山新区的其他在售楼盘房价也在一路飙升。据搜房网资料显示，万科金域缇香二期即将售罄，均价约16000元每平方米，今年4月楼盘推出时均价仅在12000元每平方米左右。

 

  坪山上涨的不仅是房价，还有楼面地价。市规划国土委公布的土地拍卖数据显示，自2012年以来，坪山新区共出让工业用地19宗，安居型商品房用地2宗，居住用地2宗(分别为招商、金地竞得)，其中招商地产竞得当年片区“地王”，溢价率24.4%，楼面地价达到7666元每平方米。

 

  【现象】

 

  一路之隔，价格上演冰火两重天

 

  与坪山接壤，是楼盘扎堆的“深圳东”大亚湾。与坪山房价一路高歌猛进的情况不同，大亚湾的房价一直处在价格低谷。

 

  兰竹东路从坪山通往惠州西南大道，是一条横穿深惠经济合作区的城际干道，其中深圳段长度为368.5米，惠州段长度为81.5米。日前，记者驱车从地处坪山丹梓中路的中粮一品澜山出发，到地处兰竹东路惠州段的龙光城，仅花了7分钟路程，它也是距离坪山最近的大亚湾片区楼盘之一，总占地面积约185万平方米，总建筑面积约500万平方米，总共2万8千户，目标是打造一个可以容纳15万人居住的大型社区。

 

  龙光城以高层和别墅为主，项目包括酒店、购物中心、会所、中西餐厅以及学校等，是周边预计配套建设较为完备的一个大盘。尽管如此，但该楼盘营销人员王小姐告诉记者，该楼盘270平方米的中间位(处于小区中间，价格相对便宜)别墅赠送面积约200平方米、总价约210万元，均价在8000元每平方米左右。

 

  记者走访了解到，目前大亚湾片区在售楼盘总量有40余个，四季花语雅苑、海天阳光等楼盘价格低至3500每平方米起，高端的蓝钻公寓、东方新天气等楼盘均价在5500元每平方米以上，总体而言，和邻居深圳相比，价格是冰火两重天，即使是和坪山新区的房价比较，也不可同日而语。

 

  专家：“造房运动”造就楼市困局

 

  综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁认为，造成深圳东与惠州一路之隔，房价楼市冰火两重天的原因主要有两个方面。第一，是深圳与惠州两地不同的行政管制与土地价格；第二是惠州及大亚湾片区楼市三级市场即买卖市场持续低迷所致。在宋丁看来，虽然只有一路之隔，但截然不同的土地楼市政策让深圳东与惠州楼盘所付出的成本有很大差别，“深圳和惠州土地招标拍卖、相关申报程序各异、土地价格相差不少，建成后楼盘价格当然不同。”

 

  对于未来楼盘的升值预期也很大程度决定当下楼市价格，“深圳土地上的楼盘，以后会享受深圳的城市发展配套和楼市政策，按深圳市场行情涨幅升值，到了惠州，虽然很近，但游戏规则完全变了，人们的心理预期自然影响心理价位，从而直接反映在市场上。”

 

  宋丁认为，惠州及大亚湾片区持续多年的“造房运动”催生了相对大量的居民住宅，但相关的公共配套远远落后，“导致太多房子造出来了，不好卖，已经买的人发现根本卖不出去，买卖市场的冷清进一步导致房价低迷。”据宋丁回忆，上世纪九十年代以来，惠州及大亚湾片区掀起了声势浩大的“造房运动”。政府低价批地给开发商，开发商疯狂造房。但两者均无力跟进周边教育、医疗、商业、服务业等配套产业的开发建造。