豪宅“发烧”：上海一别墅捂出20万单价

      在一轮又一轮楼市调控中，始终保持沉默的上海（楼盘）一豪宅如今悄然开售。

　　日前，上海市静安区的一个名为远中风华园的项目推出11套联排别墅，网上报价高达20万元/平方米以上，面积多为283平方米。《第一财经日报》记者了解到，该楼盘的第一批公寓于2006年就已开盘，最初售价仅2.7万元/平方米，此后该项目又分多个批次推出了约1000套房源，目前，在售的公寓价格也已飙涨到8万~10万元/平方米。

　　一位资深业内人士认为，这个楼盘是比较有名的“爱用营销手段”，每次开盘价格都定得“奇高”，由于地段较好、拿地价格低，定价高卖出去是好事，卖不出去就“捂着”，典型的“吊高价”。此外，也不排除开发商通过别墅的高报价带动数量更多的公寓产品销售。

　　据同策咨询统计，2010~2012年，上海单价超过10万元/平方米的天价豪宅分别成交了78套、119套、149套，整体呈现“量价齐升”势头。

　　“总裁”面积卖“董事长”价

　　公开资料显示，该楼盘的开发商为上海远中静安房地产有限公司，性质为外商投资合作经营企业。该公司隶属于远雄房地产开发集团（上海）有限公司，上海远雄是台湾远雄集团旗下公司，在沪开发的物业除了远中风华园，还包括远东国际广场、远雄徐汇风华等。

　　网上房地产数据显示，远中风华园自2006年4月第一次开盘以来，已经领取过10次预售证，公寓项目总计推出1056套房源，截至昨日，已经售出812套。

　　其实，该楼盘自开盘以来便“风波不断”，不仅价格一路飙涨，且多次被指捂盘惜售。知情人士告诉记者，本次推出的11套联排别墅，在2009~2011年间就多次传言将“面世”。“如果在当时推出，市价也就10万~12万元/平方米，此次20万元/平方米的单价虽然有些‘虚高’，但毕竟这个价格已经备案，且顺利拿到了预售证。”

　　一位参观过该楼盘的业内人士告诉本报记者，这个楼盘不仅价格高，而且定位比较尴尬。“这批房源的总价在5000万~6000万元，价格属于天价豪宅，但其整体品质肯定进不了‘第一梯队’。最大的问题在于户型面积，283平方米的户型太紧凑了，对于‘第一梯队’的天价豪宅来说，一般300平方米以内的单价只能卖到10万~12万/平方米，350平方米以上的能卖到13万~18万/平方米。”

　　“能够买得起这样别墅的群体，对于空间感的要求是很高的。以5000万元以上的总价来说，应该是像星河湾、绿城玫瑰园那样大空间尺度（350平方米以上）的产品。283平方米的户型，要卖5000万元以上的总价，等于是‘总裁’的面积，却要卖‘董事长’的价格。所以，这个项目如果把价格降到15万元/平方米左右，或许会有不错的市场前景。”

　　不过，知情人士对记者透露，开发商方面对这个项目的销售还是充满信心。“我去过这个项目好几次，每次销售人员都对我说，这十几套别墅开盘很快就会被消化。” 知情人士称。

　　截至昨日晚间，网上房地产数据显示，这11套天价豪宅还未显示有成交。

　　上海天价豪宅逆势热销

　　天价豪宅超高定价的底气，来自上海高端住宅市场“逆势”下的保值增值。

　　同策咨询提供的数据显示，2013年前5个月，上海单价10万元/平方米以上的天价豪宅已成交40套，而去年同期天价豪宅成交套数为49套。尽管今年成交总套数较去年同期有所下降，但天价豪宅的成交表现依旧出色，总体维持“卖得火”的市场局面。

　　值得一提的是，上海滨江豪宅的代表汤臣一品今年以来也已经成交6套，成交价格在15万元/平方米左右，而户型均是400平方米以上的大户型，总价在6000万元以上。另一热门豪宅滨江凯旋门今年以来也已经售出23套。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟对记者称，在“史上最严厉”调控背景下天价豪宅逆势实现热销，表现出富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同感。

　　张宏伟认为，豪宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，豪宅具有资产保值增值的作用，而在市场低迷期，由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且此时豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。

　　另据业内人士透露，天价豪宅能够逆势热销，与其擅长用营销手段也是分不开的。“第一种是开盘均价明显低于市场预期，制造性价比较高的市场印象，导致其成交量表现不俗。第二种是多次预计开盘而迟迟不开，以‘悬而不开’的方式引起市场注意，进而取得不错宣传效果。”业内人士称。