三线城市楼市去库存压力大房价腰斩无人问津

　    城东新区、轻轨板块、潜力南城……在距离广州市200公里远的三线城市肇庆，新盘推介广告随处可见。在广场、商业街等热闹地段，时常有高举售楼纸牌、派发售楼广告传单的促销人员身影。

　　与往年春节休市不同，肇庆一些楼盘在春节期间照样营业。“今年春节的楼市不太冷。”东区新城某在售楼盘的销售人员崔小姐称。

　　投资客增加

　　“与去年相比，今年春节期间来看盘的外地客户多了，但与前两年相比，外地客户的成交量并没有明显增加。”在肇庆有5年售楼经验的崔小姐向记者表示，售楼部今年春节并没有休市，只是在人员安排上适当调整。她回忆称，2010年，珠三角各地的投资客踊跃在肇庆众多新盘的销售中心，场面十分火热。

　　来自广州的陈先生与家人驱车到肇庆拜访亲戚，并计划投资购房。“没想到卖房跟拜年一样火热，我在一个广场停车十五分钟就收到了八个楼盘的广告传单。”

　　陈先生称，他的一位广州朋友在去年初的“楼市低谷”中，购入了肇庆东城区一套单位，一年内已经升值一倍。陈先生当时陪这位朋友到肇庆看了不少楼盘，因担心房价在调控下上涨空间有限等原因不敢出手购房。“才一年，一二线城市的楼市又回暖了，房地产投资前景应该还在。”陈先生表示。

　　在广东省广州、佛山和肇庆自东向西的同城规划下，三地将开通直达轻轨。因此，肇庆城区东拓计划首先体现在房地产开发上，东区新城的新建楼盘逐渐增多。此外，作为珠三角的旅游城市，肇庆的房地产多以生态、度假为主，多个板块也应运而生。而肇庆是三个城市中唯一没有实行限购或限价政策的城市。

　　今年春节假期，陈先生表示看房的感觉与去年“很不一样”，他打趣道“包装的色彩越来越浓”。据陈先生回忆，肇庆早在几年前就开始打造新城概念，其中，肇庆东郊的大旺高新区的新建楼盘因毗邻珠三角腹地，更靠近广州和佛山、政策利好、高新区催生大量的居住需求等优势被大肆推广，吸引了不少投资者在该新城购房。

　　去年，实体经济受到打击对该新区的发展造成了不少的负面影响，该区域的楼市也受到牵连。记者从该区楼盘了解到，去年年初开始，该区已经出现了楼价腰斩，单价跌破3000元仍无人问津的尴尬局面。在对外宣传中，这片高新区常住人口2.5万人，外来人口10万多人。

　　“那片区域就是一个空城，入住率极其低。我朋友每平米六千多元买的，同样的单位去年中旬单价降到4000元依然卖不出去。”陈先生称，这些板块的新盘在春节前被重新包装，目前售价并未恢复到去年之前的水平，销售情况不太乐观。

　　记者了解到，包括海印集团等多个在该区域投资开发的房企近期加大了对该新区项目的包装和推广力度，并对外推广该区域商业地产部分。

　　去库存压力犹在

　　除了上述大旺高新区，肇庆东城区和鼎湖新区因市政中心东移成为了该市的新概念板块，同时也是房地产投资的热地。在去年年底楼市回暖之初，该区域已经成为全市成交的主力，带动成交量上涨。

　　春节前一周的成交数据显示，鼎湖区成交317套，成交面积2.01万平方米，环比增长797.1%。记者从该区多个楼盘了解到，新盘成交均价从两年前的单价3000元涨至每平方米5000元至7000元，有些甚至突破了万元。

　　“20万一套公寓，我们春节前已经买了两套，打算投资用。”春节期间，肇庆本地人郑小姐带上外地的朋友到该区某在售公寓看房，她表示，目前本地消化能力不足，投资风险依然存在，因此她选择了小单位类户型，“投资成本不高，应该能够保值，但升值空间有多少就很难判断了。”她说。

　　春节期间到肇庆看盘的佛山投资客白小姐认为，肇庆目前的楼价并不高、自然生态环境优越，这些是投资的主要动力。然而，对于投资空间，她与陈先生同样表示不乐观。“三线城市大规模造城，本地消化能力难以支撑新城概念背后所产生的巨大体量。”白小姐表示。

　　事实上，在当地房地产项目遍地开花之下，不少房企已经感受到去库存压力。新世界地产在肇庆已经深耕多年，该公司相关人士向记者分析，受到市场看涨预期的影响，目前该市的刚需推动了成交量，外地投资客的购买力也逐渐回归。然而，该人士认为，这个三线城市存在供应量剧增、本地需求量有限、投资的空间暂未形成等隐忧，去库存的压力正逐步增大。

　　肇庆市住建局官方网站商品房交易信息系统数据显示，2012年1月至11月该市成交面积仅为99.7万平方米，同比下降15%。新增预售商品房住宅面积从去年的115.8万平方米增加至2012年11月的125万平方米。

　　当地媒体分析称，伴随成交面积的萎缩以及成交均价的下调，肇庆城区楼市的整体成交金额出现同比下滑。此外，2012年全年推货量出现逆势回升，但成交面积同比下降，凸显了市场整体的消化能力下降，各大房企的存量房源压力也随之加大。

　　上述新世界地产人士分析：“目前，该市的投资市场存在不少问题，一是出租回报率低，二是即使新区的楼盘涨价，也有价无市。”