贵阳楼市销售火爆旧城改造推动力

　继鄂尔多斯之后，贵阳被推上了楼市泡沫的风口浪尖。在这个总人口不超过500万的西部城市，上演了一场轰轰烈烈的造城运动，并存在着13个体量超过百万平方米的超级大盘。

　　此前，贵州本地机构正行合智地产发布的2012年上半年贵阳楼市报告称，截至今年6月，贵阳商品房后期总存量达3490万平方米（包括在售项目余量和已知代售项目后期未推出及待开发体量）。

　　在天量供应的另一面，购房如同买白菜的火爆场面依旧不断。11月3日，在贵阳第一大盘花果园售楼处，项目沙盘被购房者围得水泄不通，办理住房贷款的人排起了长队，热闹程度犹如春运的火车站候车大厅。据悉，这些贵阳楼市埋单者35%来自本市，50%来自贵州省内其他地区，15%来自贵州省外。

　　“作为贵阳楼市供应主力的超级大盘，基本上都是旧城改造项目。”一位贵阳房地产业内人士告诉记者，从去年开始，贵阳启动了一轮大规模旧城改造，计划在3年改造4500万平方米老旧城区，涉及人口约100万。旧城改造推动了贵阳楼市供应的井喷，大量的回迁需求和改善需求被推向市场，来支持这些大盘的持续热销。

　　巨量供应与火爆销售

　　11月3日下午，贵阳老城区西郊、一环路外的超级大盘花果园项目，售楼处内人声鼎沸，火爆销售的场景正在上演。

　　该项目总建筑面积1830万平方米，规划居住人口35万，是贵阳目前在售项目中体量最大的楼盘。除了普通住宅，该项目还包括200万平方米的商铺、200万平方米写字楼、150万平方米公寓产品。

　　在花果园售楼处外，几十栋三四十层的在建高楼林立，不断有与家人同来看房的购房者以此为背景拍照留念。在停车场，除了贵阳本地车辆外，还有大量来自四川、重庆的小轿车，此外甚至还有坐满来自重庆、成都看房者的一辆辆大巴停靠。

　　“今天天气不好，要下雨，不然来看房的人会更多。”花果园现场营销经理孙浩告诉记者，除了开盘当天超过千套的销售数据外，该项目在周末保持每天150~200套的签约量基本属于常态。

　　无独有偶，贵阳第二大盘中天未来方舟的销售现场同样人声鼎沸。

　　事实上，在贵阳“几十万平方米的楼盘不敢称自己是大盘”并非一句戏言。目前，贵阳在售及在建的百万平方米以上大盘高达13个，除花果园和中天未来方舟两个巨无霸以外，还有中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等11个项目。

　　按照这些项目公布的规划居住人口计算，其全部建成后预计可容纳约110万人。这一数字超过了贵阳市2010年490万人口总量的1/5。

　　旧城改造推动力

　　“外界都说贵阳楼市要崩盘，成为鄂尔多斯第二，但事实却是贵阳楼市销售非常火爆。”贵阳市房地产商会秘书长欧筑秋告诉记者，在备受“崩盘说”质疑的10月，贵阳市商品房住宅销售达7044套，成交面积72.7万平方米，与去年同期成交3797套、成交面积45.8万平方米相比，分别增加了85%和59%。

　　根据贵阳筑房网商品房预售备案的最新统计数据，2012年1至9月份贵阳市场整体成交商品房85278套，成交面积833.43万平方米，增幅51.22%，已经超过去年全年成交量水平。

　　究其原因，贵阳去年启动的旧城改造所产生的推动力不容小觑。

　　2011年，随着《贵阳市棚户区改造暂行规定》和《贵阳市城中村改造暂行规定》的出台，贵阳市开始启动“一年大建设、两年大变样、三年大提高”的棚户区、城中村改造工程，计划在“十二五”期间完成1500万平方米棚户区和城中村3000万平方米的改造。

　　在这一背景下，贵阳楼市出现了大量的大体量楼盘，这些楼盘多为旧城改造项目。以花果园为例，不仅是贵阳最大的在售楼盘，也是贵阳市乃至贵州省最大的城中村改造项目，该项目涉及贵阳彭家湾和五里冲两大片区的联动开发。其中，2009年启动彭家湾危旧房棚户区改造项目，涉及4个村民组和5个社区，总人口达5万人。

　　2011年由花果园开发商企业宏立城新拿下的五里冲片区的11宗地块，总面积是彭家湾片区地块面积的2.3倍之多。按照该项目所在的贵阳市南明区政府对外宣传的资料，仅五里冲片区危旧房、棚户区、城中村改造项目就“引入社会资金600亿元”。

　　“整个项目中涉及的十几条市政道路、立交桥都是我们先来垫资建的。”花果园开发商——宏立城集团副总裁陈晓辉告诉记者，在这一轮贵阳的旧城改造中，开发商基本都是与政府签订BT模式，改造项目中所涉及的市政建设由开发商垫资，到片区改造完成并投入运营后，政府再用后期税收逐步赎回管理权。

　　根据贵阳市棚户区城中村改造办公室此前公开的资料，2011年贵阳启动了改造面积1620万平方米，2012年改造面积将达1560万平方米，2013年预计启动1320万平方米。这些旧改区域涉及人口约100万。

　　这些拆迁造就的需求何去何从显然成为决定贵阳楼市走势的关键因素。

　　在今年7月贵阳市政协召开“保障性住房建设情况市民谈”主席约谈会上，贵阳对外公布了其保障房建设情况：2012年前七月，贵阳建设保障性住房有4个项目开工建设，2012年将完成新开工建设保障性住房4978套、约25万平方米的目标任务。而从2007年~2011年，贵阳市累计开工建设廉租房、公共租赁房398万平方米、7.55万套，竣工1.58万套。

　　显然，保障房规模与拆迁形成的巨量需求存在明显差距。在这一背景下，大量回迁需求涌入了贵阳的商品房市场。

　　“贵阳旧城改造今年才是第二年，3年4500万平方米的改造量，就按人均购房30平方米来算，这是多大的市场需求。”陈晓辉说，相比一二线城市发展速度落后数年的贵阳，目前正处于城市建设开发和供应的爆发期。以花果园为例，在改造中很多选择货币补偿的拆迁户后来又都回购了该项目，“这一部分购买力相当惊人”。

　　除了贵阳本地的拆迁需求，来自贵阳以外的需求在贵阳楼市也举足轻重。

　　根据贵阳市住建部门发布的统计数据，2012年上半年贵阳市商品住宅的买家65%为外地需求。

　　今年9月，贵阳市政府出台了《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》，其中购买商业、办公用房和首次购买住房的可享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇的内容。

　　这一政策在一定程度上也刺激了外来需求的涌入。

　　以贵阳第一大盘花果园为例，该项目50%的购房者来自贵州省内其他地区，贵阳本地居民和外省客户则分别占35%、15%。其中，外省客户以重庆和温州购房者居多。而在购买偏好上，温州购房者青睐商铺，重庆购房者则多选择公寓产品。