商业地产发展过热 二线城市购物中心陷招商困境

      二线城市位置不佳但体量巨大的购物中心正遭遇越来越大的招商压力，并有可能在不久的将来迎来一轮并购潮。

      数据显示，受内地消费品零售增长放缓影响以及网络购物带来的冲击，部分二线城市的购物中心越发难以招徕零售商入驻。

     “零售商对于这些位置不佳的二线城市购物中心开出的租金条件非常苛刻，有时在租赁协议中还会附加要求开发商必须完成一定费用的宣传推广。而一些新开张的购物中心为了吸引零售商，不惜放弃保底租金，只按营业额收取提成。”专家表示。

     分析认为，类似情况的出现与购物中心规模过大以及选址不当有关。根据莱坊在2011年第二季至2012年第二季期间对中国内地11个主要城市的调查统计，这些城市共有50个面积超过5万平方米的购物中心开业，其中包括27个面积超过10万平方米的购物中心。大部分发展项目都位于二线城市，特别是天津、沈阳和成都。

     这些购物中心多为内地开发商所建。“香港开发商多在一线城市开发购物商场，吸引国外品牌的能力强，因此保持较好的盈利。相比之下，在二线城市开发购物中心的国内运营商，由于缺乏经验，不得不通过压缩运营成本维持微利。”专家说。

     对于这些在二线城市运营购物中心的国内开发商，要想赢得零售商的青睐正变得越发困难。与购物中心不断涌现形成对比的是，国际以及国内零售商的扩张速度远远逊色，部分品牌还在缩减门店，包括以李宁为代表的国内品牌，以及一些国际品牌。

     “以大型超市为例，沃尔玛(Walmart)等国际零售商正计划放缓扩张步伐，家得宝(Home Depot)打算关闭在中国的大型仓储超市，而乐购(Tesco)将要关掉四家业绩欠佳的门店。业态萎靡甚至蔓延到奢侈品行业，雨果博斯(Hugo Boss)最近报告销售增长放缓，巴宝莉(Burberry)则公布2012年第三季连续十周销售持平。”分析指出。

     国际零售商中，虽然一些奢侈品牌正将新的二线城市纳入其门店网络，一些已在内地站稳阵脚的奢侈品牌，门店的年增长率甚至能够达到15%～20%，但对于那些档次不高的购物中心而言，却无法从这一增长的市场中分一杯羹，因为奢侈品牌不希望给消费者带来低端化的观感。

     而网络购物的崛起也在加剧这些购物中心的招商难度。“在中国内地，网购交易额占消费品零售总额的比例从2007年不过0.6%上升至2011年的4.4%，预计在2012年将达到5.4%。这一渗透率与美国市场相似，预计中国网购市场的交易规模有望在2013年超越美国。”分析指出。

     “在国外，从实体店购买一件商品和在网上购买，差价在一两成，但在国内，同样的商品，实体店与网上的差价可能有好几倍。”专家指出，这会降低消费者在实体店的消费欲望，从而影响零售商的开店计划，令业主损失租金。

     而受网购冲击最大的，通常是中低端品牌，而这些品牌正是二线城市购物中心最主要的招商对象，因而网购的崛起对于部分二线城市购物中心的负面影响也就越大。

     “对于购物中心而言，最重要的是现金流。”资深人士认为，但由于招商困难以及租金不高，一些二线城市的购物中心面临的问题正日益严重，“未来这些问题购物中心难逃被收购的命运。”