北京楼市惊现特价房直降100万新一轮降价潮能否再现？

　　“两居和三居100平米左右的户型早就卖完了”，位于海淀区北旺西路的亿城西山公馆一位销售人员向本报记者表示，“优惠活动也都结束了，现在只有少数的特价房，每套比照原价优惠约100万元”。

　　实际上，银十开局不少开发商都举行了打折促销活动，黄金周假期过后，开发商又马上降低优惠折扣或者干脆取消优惠甚至小幅提价，而近期北京楼市则出现了部分上市房企推出特价房的现象。

　　对此，一位业内知名房企高层向本报记者表示，目前从销售现金回笼和融资方面来看，房企已经走出难熬时期，而部分上半年消化过快的房企手里的货量已经相对不足，因此推出少量特价房真正目的是吸引客户，争取撬动市场，引发新一轮全面降价潮的可能性并不大。

　　相反，多数房企将倾向于执行放缓推盘节奏的销售策略，销售价格上也不会有太大的波动，总体上可能还出现小幅上涨趋势。

　　特价房每套直降约100万元

　　“现在推出的都是270平米的大户型，一共有10多套特价房，每套比原价要优惠100万元左右。”上述亿城西山公馆的销售人员向本报记者如是表示。

　　事实上，据记者了解，近期北京楼市有不少开发商推出特价房优惠活动，甚至包括龙湖地产。

　　据悉，龙湖·时代天街项目近期推出了20套特价房，每套总价约为200万元，单价则约为10000元／平方米。而据记者了解，龙湖·时代天街的均价为16000元／平方米左右。

　　“目前我们楼盘有15万抵65万元的优惠活动”，位于朝阳东五环区域海棠公社的销售人员向本报记者表示，“以前推出过15万抵85万元的活动，但现在已经结束了”。

　　对此，一位业内知名开发商内部人士向本报记者表示，银十楼市开局不利之后，一些业绩完成速度不快的房企为抓住市场窗口期，执行降价促销的销售策略比较正常，但其目的主要在于以特价房吸引购房者，把全部房源拿出来大幅降价的可能性并不大。

　　对此，专家认为，年底楼市已经出现分化。一方面，前期销售较好的项目逐渐取消折扣，在去化率达到一定程度后，价格也有所上涨；而另一方面，新开盘的项目及销售较差的项目则维持甚至扩大优惠力度吸引客户。

　　专家进一步向记者表示，不排除部分开发商迫于业绩压力而采取小范围的降价促销，但不会大幅扩张，而新建住宅的成交均价更是难回今年年初的水平。

　　不过，四季度房企将继续分化，不排除部分全年业绩完成速度较慢的房企主动掀起一轮降价促销潮。届时，无论从利润还是销售业绩来看，部分中小房企将更加被动。

　　房企延缓供应节奏

　　值得一提的是，据统计，截至10月22日，北京新建住宅签约9.19万套，已经提前两个月超过2011年全年的9.09万套。

　　对此，专家表示，今年北京新建住宅签约有望同比上涨三成，预计将突破11万套，创造2009年以后的最高成交记录。

　　除此之外，从成交均价来看，均价为20161元／平米，低于2011年同期的21169元／平米，同比跌4.8%。

　　对此，分析认为，2012年上半年房企以价换量的销售策略使得2012年全年成交均价有所降低，但从整体市场来看，10月北京楼市还将呈微涨趋势。

　专家进一步表示，大部分开发商都已经从上半年的悲观转为乐观，拿地积极性高涨，降价的忧虑已经消失。

　　实际上，记者从多位知名房企的高层处获悉，由于北京土地供应相对较少，只有实力强劲的房企在京拿地竞争力才比较强大，而在市场预期利好的背景下，部分房企为保证在京项目利润和避免市场断顿供应，已经暗中放缓推盘节奏。

　　事实正如上述高层人士所示，数据显示，预期在11月开盘的项目预计仅有23个，比9-10月的平均水平减少30%以上，特别是适宜刚需的郊区热点项目供应量有所减少。

　　对此，分析表示，显然在年底大部分开发商将以消化前期库存为主。此外，在土地溢价明显增加的情况下，开发商在年内提前入市的积极性不大，反而选择观望后市政策走势，延缓了供应节奏。