超三千亿险资获释可投资不动产 商业地产或受益

      险资投资不动产再度“松绑”。近一周时间里，保监会连发三文旨在推动保险资金运用市场化，其中《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称“通知”）直接惠及到地产相关领域，据预算，可能将有超三千亿险资被释放用于投资不动产。

　　按照《通知》规定，保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额合计调整为不高于本公司上季末总资产的20%，其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%，较此前政策增加了5% ，按照今年第二季度末6.78万亿元的保险业总资产来算，从理论上讲，市场相当于释放了3390亿人民币左右的资金。

　　险资对不动产影响有限

   虽然超三千亿的体量看似庞大，但实际上并非如此，业内人士普遍预测，在对非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品的投资中，保险公司投资不动产占比不会超过10%。据此，和讯房产计算得出，即便算上自用型物业项目，理论上可用于不动产投资的险资大概在三百亿左右。

　　“要达到千亿的资金增量基本不可能，”中央财经大学保险学院院长郝演苏在接受和讯房产采访时表示，因为不动产属于另类投资，投资数额大、期限长、信息不透明，容易产生各种风险，保险公司不会贸然出击。

　　郝演苏强调，从保险公司角度讲，可变现性是生存的根本，目前贡献6.78万亿的近200家保险公司中有不少是小型公司，而它们为求快速兑现不会轻易涉足不动产投资，而现金流困难也是制约中型保险公司的重大因素，只有大型保险公司可能将被释放的资金投在不动产领域，但主要集中在自用型办公楼等项目上。此外，投资不动产领域的保险公司必须具备上一会计年度净资产达1亿的标准，而此次标准未作调整，因而能达到这一标准的保险公司也有限。

　　除了上述调整外，《通知》还规定，保险公司投资不动产，不再执行上一会计年度盈利的规定。此外，偿付能力充足率的基本要求也由上季度末偿付能力充足率不低于150％下调至不低于120%；对于保险公司投资不动产投资计划的账面余额也做了明细。

　　不过，众所周知，险资投资不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类物业类型，而相关规定也明确指出，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资，因此即使千亿保险资金全部流入楼市，其对房地产市场尤其是住宅市场短期内影响也不大。

　　商业地产或相对受益

   值得注意的是，在四类地产中，商业地产可能获益最大，有专家指出，保险资金流入一般会进入风险较小而回报稳定的商业地产，不过商业地产只是相对受益。事实上，据世邦魏理仕调查，上半年主要城市商业地产需求平稳，租金上升减缓。在市场需求不旺的前提下，短期内险资也难对商业地产有较大的刺激作用。

　　此外，《通知》还特别提出，鼓励险资投资公共租赁住房和廉租住房项目，且在保险公司重大股权投资和购置自用性不动产时，除使用资本金外，还可使用资本公积金、未分配利润等自有资金。

　　对此，郝演苏表示，保险公司在自用性不动产上可能也将有增持，但对投资保障房，保险公司热情不会很高，除非政策制定更多的细则去保障保险公司的投资收益率。总之，险资对不动产的影响有限，反而有必要的是，政策制定者需要通过细化对各项投资比例的限制来控制风险。

　　保监会相关负责人也表示，《通知》在放松管制的同时，着重加强了风险管控，增加了投资分散化等要求，防范其他行业的风险传递。

　　一方面，在保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目，保监会规定，该类项目应当经政府审定，权证齐全合法有效，地处经济实力较强、财政状况良好、人口增长速度较为稳定的大城市。

　　另一方面，为约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》还明确，保险公司投资不动产项目，不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。