广深豪宅7月放量 存货高企价格难涨

　　2012年下半年伊始，广深豪宅市场迎来了久违的放量。

　　7月14日，星河集团在广州的首个豪宅项目星河丹堤首度亮相；7月15日，招商地产在深圳蛇口打造“深圳首个高端公寓”，159户、面积175－517平方米的伍兹公寓被定位为“超高端”，预计售价在10万元/平方米。

　　广州、深圳迎来豪宅供应潮。近两年的累积、压抑许久的购房需求以及楼市的回暖效应，让广深豪宅有了释放喘息之机。

　　但诸多业内人士表示，由于限购尚未取消，购买资格受限，以及高库存和房产税的潜在风险，豪宅虽集中放量，价格却难以大幅上涨。

　　楼市回暖下集中释放

　　豪宅市场的回暖实际上在二季度已现端倪。

　　据统计，二季度广州一手豪宅成交量约390套，环比增加64.1%，季末平均售价维持在每平方米约32000元，环比微升0.4%。上半年一手豪宅总成交量为640套，平均售价低于去年同期3.7%。

　　在二季度，广州已推出的豪宅项目就有位于珠江新城花城大道的嘉裕公馆和位于海珠区珠江帝景苑全新一期的合生紫龙府。

　　深圳则有6个别墅项目计划在今年下半年上市，分别为：招商华侨城曦城5期、招商鲸山9期、华侨城燕晗山、大南山紫园、联泰梅沙湾和润恒御园，入市单位近1000套。这些项目面积普遍在200平方米以上，更有1380平方米的超大型别墅。

　　豪宅一直是楼市调控不可缺少的一部分，伴随调控，则是一些豪宅项目不断地放低身段，适时降价。

　　今年2月公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》上，国土部门强调“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。

　　3月23日，深圳市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》（以下简称《计划》）提出，研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策；对别墅、复式、大户型等商品住房，推进交易和保有环节的税收改革。这一文件曾被解读深圳将开征豪宅税。

　　6月18日，国土部首次将别墅类房地产项目列入最新版的限制、禁止用地项目目录。这一规定被业界普遍解读为今后别墅类开发项目将从根源上受到抑制。

　　每一次的规定出台，豪宅市场总会受到或多或少的影响，例如3月下旬“深圳”豪宅税的风声之后，深圳大户型豪宅水榭山别墅就推出特价房，降幅20%左右，华侨城片区的首地容御也出现降价。

　　豪宅售价的降低，加上二季度以来的市场回暖，一定程度上刺激了销售量。

　　世联地产华南首席分析师曹取对本报记者表示，广州、深圳近期豪宅供应量非常大，这种高端物业在五、六月有不错的成交成绩。原因在于有一部分的中高端刚性需求在里面，之前压抑太久的投资性需求慢慢被唤起，而高端住宅近期打折、促销比较多，人们受价格因素驱动购置豪宅。

　专家分析，“下半年，在两次降息等货币政策的刺激下，中高端自住需求仍将持续释放，推动高端住宅成交量出现进一步上行，但增幅将有所放缓。”

　　业内人士表示，自深圳实施限购限价以来，深圳别墅已经由预售转入现售，而部分改善性需求的买家“攒房票”到位，使得别墅供应和销售走旺。

　　价格难以大幅上涨

　　曹取表示，“豪宅市场具有一定的滞后性，会随普通住宅的市场趋势而动。”曹取认为，豪宅市场跟随住宅市场的回暖而回暖。

　　广深豪宅7月放量

　　存货高企价格难涨

　　而接下来广深豪宅市场走势将如何？

　　持续的限购、高企的库存决定了豪宅价格难以大幅提升。报告显示，广州的豪宅的库存仍高于去年年末。而相比广州，深圳豪宅市场有着更高的库存量。据统计，深圳下半年计划推出13300套豪宅（建筑面积超过144平方米、单价在2万元/平方米以上），相对于今年上半年的3100套、去年下半年的2900套，增幅逾3倍。

　业内人士表示，今年下半年推出的豪宅产品类型有预售类、现售类和非住宅属性的公寓类。这三个产品由于市场定位、价格水平等差别，都会直接影响新的豪宅市场竞争局面。

　　专家认为，就深圳来说，下半年别墅市场是“去伪存真”阶段，一些大尺度、售价高、品质好的主流别墅起着风向标的作用。

　　深圳下半年豪宅供应量大，极有可能成为楼市主要争夺战场。大量非住宅属性类的豪宅供应加入市场，如深圳湾一号、金地大百汇等，这类产品将对传统类型的豪宅产生较大的冲击，直接刺激到近两年限购以来淡市的豪宅客户群。

　　而曹取则认为，豪宅量相对于整个住宅市场来说本身就小，不能成为楼市动向的主要风向标。但他预计，广深下半年豪宅价格不会继续下跌，反而会保持稳定，甚至有可能会上涨，这和普通住宅的市场趋势应该是大致相同的。

　有研究报告则认为，广州高端住宅库存量大，价格难以大幅上涨。下半年，虽然房企融资成本将会进一步下降，但是开发商推盘量将有增无减，预计下半年开发商仍将以跑量为主要策略。同时，期待房价合理回归的主动调控仍然存在，因此房价大幅上涨的机会偏低。