博鳌共识：房地产正演绎“冬天里的复苏”

      博鳌共识

      1.宏观经济：宏观经济将继续下滑，二季度GDP预计破8.

      2.经济政策：6月C PI预计在3%以下，为政策继续放松提供了更大可能，但大规模的经济刺激政策不会再出台，4万亿2.0版本不会再出现。

      3.货币政策：下半年，存款准备金率和贷款利息还将下降。

      4.地产形势：房地产的冬天没有过去，“红五月”只是温和复苏，现在顶多是暖冬，并不意味着春天来了。

      5.楼市调控：下半年限购不会退出，但地方政府会有多一些的微调空间。

      6.房价形势：房价正处于筑底阶段，但2009年房价暴涨行情不会重演。

      本次博鳌论坛以“冲突论：跨越政经周期的逻辑”为主题。在多城一手房成交量连续攀升情况下，此次论坛涉及到的“政策和房价走势”等论题显得更为人关注。现场吸引了学术界、地产界、房企界等逾40名知名人士参与讨论，包括海南省住房和城乡建设厅副厅长杜海鹰、全国工商联房地产商会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年、华远地产董事长任志强、首创集团总经理刘晓光、金地集团董事长凌克、路劲地产董事局主席单伟豹等。

      谁都没有料到，在限购政策执行逾一年半之后，全国的一手房成交量在今年5月份飙升，被业界称为楼市“红五月”。似如一夜春风来，千树万树梨花开，就是这份“红”，让业界不“淡定”了，有房企直呼，楼市冬天过去了。

      但在此次博鳌论坛上，大多数专家却认为，楼市虽然筑底复苏，但这种复苏的势头不意味着楼市到了“春天”，最多“暖冬”。用钟伟的话来说，不拿1平方米的地，不新开工1平方米的房，房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变。所以，不见得房地产行业在今后两年有好日子过，仅仅是相对于糟糕的实体经济，房地产不算是最差，仅此而已。

      而针对未来两三年房屋与股市哪个更值得买时，任志强妙语连出，“买房屋可以稍微傻一点，今年不行就放明年。因为股票没有办法当擦屁股纸。房屋可以住，还可以涂鸦后出租。”

      经济形势严峻下调控持续

      跨越地产界、学术界、房企界的任志强曾经说过：“如果整体经济出现了全面滑坡，房地产也不能一枝独秀。”虽然老任一向有“任大炮”之称，但业界对他的观点往往以“全是大实话”来评判。同是圈内人，董藩这样高赞过他：“即使在清华、北大，任志强也是一名顶级教授。”

      房地产业与宏观经济的确息息相关。提到房地产，专家教授始终会提到宏观经济，因为，房地产走势已经不由得房地产市场本身所决定，未来经济形势的变化，将主导房地产市场。在本次博鳌论坛中，宏观经济走势不可避免地成为备受热议的话题。绝大多数与会专家认为，今年下半年经济下降的趋势会一直延续下去。

      “经济增长速度今年逐渐地下降，一直到什么时候认认真真采取改革措施，才能扭转。”许小年指出，外部需求继续恶化，传统的投资驱动的增长模式潜力已经耗尽，“当前经济增长下滑不是周期性的，而主要是结构性的、体制性的。”因此，如果不启动改革，只在现有体制下做文章，那么无论政府下半年做什么，也不会改变经济下滑的趋势。

      许小年同时认为，在这种背景下，政府不会也不应该出台4万亿投资计划的2.0版本，出台也没有用，“政府如果再次启动刺激性的财政政策，只会导致更多的过剩产能，而银根放松则会再度推高将刚刚控制下来的通货膨胀。因此，大规模的经济刺激计划不会再出台。”

      在这种形势下，调控似乎远没有结束。高盛集团中国投资管理部副主席哈继铭预测，二季度经济表现会更差，G D P会降到8%以下，6月份C PI会在3%以下，这会为政策放松提供更大的可能性，并预测，下半年存款准备金率应该会下调2次，每次下调1%，利息下调1次，每次幅度0.25%。而今年上半年存款准备金率已经下调多次，利息也下调了1次。

      限购限贷年内不会退出

      本意抑制房价过快上涨的关键武器“限购限贷”，在地方微调及楼市成交量连续几个月上涨之后，会不会被取消成为众人关心的话题，部分人甚至抱有“中央会取消限购限贷”政策的幻想，但在此次博鳌论坛上，绝大多数的人认为，限购限贷政策不可能在今年内退出，这给抱有“取消”幻想的人当头一棒。

      “我判断限购限贷政策未来两到三年都不会取消。”在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，如果说过去所出台的调控政策都不及格，那么现在出台的限购限贷政策可以打60分，在调控效果相对接近预期的情况下，目前没有更好的政策可以取代“限购、限贷”。中国房地产研究会副会长顾云昌也表达了同样的观点。

      今年下半年的政策走势会如何？业界人士普遍认为，中央收紧调控政策不会发生变化，地方政府可能会出现微调的现象。用北京师范大学房地产研究中心主任董藩话来说，地方政府不自救是不可能的。“地方财政收入的一半来源于土地出让金，再加上房地产开发和交易中的税费，房地产的税收可能达到70%左右。一旦房地产业务停滞，地方财政必然受到重创，甚至连发工资都很艰难。”

      针对河南“认房不认贷被取消”的现象，董藩的解释颇为微妙，动作力度太大，其他城市可能会效仿，这会让中央的权威丧失殆尽。天鸿地产董事长柴志坤的回答也很“文艺”。他认为，限购表面上是为了调整价格，但实际上是为了调整“公平和公正”，如果这种目标没有实现或者有一定距离，那么短期内也就是下半年内政策取消有难度。

      楼市冬天尚没有离开

      “楼市冬天真的过去了吗？”稍微留意下，这个问题近期出现的频率相当高，不管是在论坛现场，还是在销售中心等，都可以听到类似的问题。在此次博鳌论坛上，虽然大家的说法不尽相同，但大部分人认为，目前楼市已经筑底，但楼市冬天尚没有离开。

      证明“楼市筑底”，董藩有自己的依据。他分析，首先，中央政府的态度在近期悄然发生了变化，此前是“毫不动摇地进行房地产调控”，而现在虽然还谈调控，但连续两次没有再提“毫不动摇”了，而且还用到了微调和预调，这种用词的变化，就是一种信号；其次，地方政府在不顾一切地进行自救，补贴财政；第三，从市场来看，很多房企取消了购房优惠政策。这些都是底部的表现。

      R EIC O的数据也能证明筑底之说。今年1-5月各月份，70大中城市新建住宅价格保持下跌态势，各月平均降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%，同比分别上涨0.75%、上涨0.15%、下降0 .3%、下降0 .65%、下降0 .8%。从中可以看出，虽然多项指标同比仍为负增长，但降幅收窄，部分地区止跌甚至出现正增长。

      钟伟的话很具有代表性，他认为，目前市场在筑底复苏，但这种复苏的势头不意味着楼市到了“春天”，最多是到了“暖冬”。“去年的销售比大概是1.3：1，目前的销售比是1 .1：1，因此去库存的节奏比较慢，夸张一点讲，不拿1平方米的地，不新开工1平方米的房，房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变。所以，不见得房地产行业在今后两年有好日子过，仅仅是相对于糟糕的实体经济，房地产不算是最差，仅此而已。”

      房价年内不可能大涨

      在有了2009年房价暴涨的前车之鉴之后，在有了股市跌穿3000点政府出手救市股市再次跌破3000点的反复之后，绝大部分专家在判断今年房价走势时自信很多，纷纷认为，今年下半年房价不可能出现大涨的现象，更不可能出现2009年呈“V”形的大涨大跌的现象。

      阳光100集团常务副总裁范小冲说，现在开发商还处于去库存的阶段，对未来的预期还不是非常明确，涨价的不多，大部分还在快速走量，回笼资金低价买地。如果限购放开，房价会有一定幅度的反弹，但也不会像过去那么疯狂。

      “至少在第三季度还是一个筑底的过程，成交量会上去，房价不会明显上涨。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。董藩也持有同样的观点，只是暂时有所缓和，但房价不可能暴涨。首先，限购限贷政策并没有取消，随时可能紧一紧；其次，一手房库存量仍比较大，消化需要一段时间。

      哈继铭更是坚定地认为，大涨的可能性很小，限购政策毕竟会抑制一部分投资需求。即使是微调政策也不会导致房价大幅上涨。

      住建部政策研究中心主任秦虹给予提醒，刨除制度因素，房价是由人员流和资金流推动的。如果脱离了真实的需求，房价就有风险。温州就是典型的例子，之前一些住房从4万元/平方米炒到了8万元/平方米，现在二手房下跌了40%-50%。