潘石屹回应销售欠佳SOHO中国高调提价

　　 虽然230亿的销售目标遭券商看空，潘石屹依然信心十足。在2月22日电话会议上，潘石屹回应，早前高盛看低望京SOHO的销售是“完全没道理的”。

　　高调提价

　　高盛在2月9日的报告中指出，SOHO中国230亿的目标远高于高盛预期的117亿元，这主要是双方对于北京中关村望京SOHO项目销售预期不一。

　　SOHO中国预计望京SOHO今年可为带来145亿元销售贡献，而高盛则预计该项目今年的销售额或仅有38亿元。

　　对此，潘石屹认为这是“完全没有道理”，缘因高盛依据的是2011年的营业额。但潘石屹指出，实际上北京写字楼市场已经在四季度发生了非常大的变化，北京写字楼的租金在全世界排在前面。

　　“我看到戴德梁行的报告、世邦魏理仕的报告，去年北京的租金上涨了50%，这对我们办公楼的销售是一个重大的利好消息，办公楼的销售唯一就是取决于办公楼的租金是高还是低，至于户型各方面都不重要。目前北京办公楼租金上涨到高位，且北京办公楼的空置率是历史最低点，基本上繁华地段都没有空置的办公楼了。”

　　他续称，由于此前北京政府批出的办公楼用地都被开发商建成住宅卖了，所以北京未来办公楼的供应量非常少，这种局面三五年之内不会改变。

　　“另外，由于央企总部经济集中在北京，这些对写字楼的需求量非常大，所以，对我们办公楼的销售这样悲观是完全没有道理的。”潘石屹指出。

　　除北京以外，潘石屹指出，上海写字楼市场2011年租金差不多上涨了20%，另随着上海金融中心的建设定位，到2015年将有34万的金融从业人员在上海。“所以，我们觉得从三、五年的时间来看北京、上海的写字楼市场都还是不错的。”

　　基于对市场的看好，SOHO中国亦考虑将旗下项目提价。”“从去年的12月份到现在为止我们没有提过价，这是不正常的，销售的项目几个月不提价就是间接降价。所以，我们决定在3月1号先提2%的价格，如果市场销售得好，我们就提得快一点，每一次的幅度都不会很大，跟央行提存款准备金率是一样的。”

　　据介绍，SOHO中国今年销售项目共四个，分别是望京SOHO、上海的SOHO中山广场、SOHO世纪广场和临空SOHO。他预计，SOHO中国今年可售物业大概有300多亿，其中拿到预售许可证的就有200多亿。

　　潘石屹早前曾明确表示，2012年公司的收购对象主要为京沪两地的大宗土地，计划投入金额为100亿。但有人担心，由于拿地开发周期比较长，是否因此会造成可售项目的减少而影响SOHO中国未来几年的业绩。

　　潘石屹回应这样的情况不大可能发生，“我们现在的计划已经排到四年之后了，四年之内我们每一年的销售额都是可以保证的，就是把我们已经进的项目如果全都变成销售额的话，大概有600多个亿，所以这个量是非常大的。”

　　混乱的市场

　　虽然对市场看好，但SOHO中国同样逃脱不了银根紧缩带来的负面影响。

　　潘石屹在电话会议中承认，去年SOHO中国业绩下降“最关键还是银行的银根紧”，因为“我们在上海的客户有温州和义乌的客户，北京有很多内蒙古的客户，这些放高利贷的都开始跑路了，整个市场资金非常紧”。

　　因此，对于此次存款准备金率下调，他显得非常乐观。尽管好友任志强都说“降存准率并不一定与房地产相关”，潘石屹依然认为，对于资金需求量大的房地产行业，“这一定是个利好消息”。

　　“存款准备金降低了0.5%，对整个市场来说，就多了四千亿人民币的贷款，是银根松动的迹象。当然这个量不够大，降低的次数越多银根就越松动。”潘石屹如此表示。

　　而对于各地方政府花样百出的各类放松性政策，他认为是地方政府财政收入压力所致，但中央的态度依然没有动摇，所以整个市场是混乱的。

　　在这样的对抗下，“2011年，我们基本上在两种传言里面生活着：一种是限购政策马上就要取消了，另一种则是政府的辟谣，称限购政策要作为一个长期的政策去考虑。如果如果不取消，2012年的影响程度要比2011年还要大得多。”老潘戏言。

　　他的建议是，取消限购政策，加强税收等市场化手段，比如征收房产税。

　　“我主张，对居民的第一套房子不征收房产税，在征收的同时降低契税、营业税等，减轻老百姓的赋税压力。还有一点就是要公平，在征税之前处理好违章建筑、小产权房，让公民履行平等的义务。”

　　老潘分析，中央调控的目的是要使房价回归到一个合理的区间，并不是想让一大批房地产破产。

　　“从地方政府的角度来讲，他们也怕大房地产公司破产，他们觉得让别人兼并、重组、卖地也好，就是千万不能像雷曼兄弟一样，因为，大房企破产会带来客户、股东及股民等一大堆问题。”

　　同时，他认为，在这种博弈中，房企也在经历一次洗牌的过程。过去十年房企的发展取决于圈地的多少，如今地价不动甚至下降，企业的开发模式就会发展转变。这个洗牌的关键就是地价。