恒大地产营口滞销 许家印陷大跃进陷阱(2)

　　几度推迟开盘

　　恒大是一个执行力极强的企业集团。在《恒大传奇》一书中，作者张守刚这样描述恒大集团堪称“传奇”的执行力：恒大董事局的一个指令，在半小时之内就能传到南至海口、北至哈尔滨的最基层。拥有3万名员工的恒大集团，也因此在业界享有盛誉。恒大的一位合作伙伴甚至宣称：“在中国的公司中，没有一家的执行能力超过恒大。”

　　然而，所有的执行力，都必须考虑现实的压力，尤其是残酷的现实带来的巨大压力。事实上，恒大三盘在营口计划开发总面积超过115万平方米——恒大绿洲45万平方米，恒大城36万平方米，恒大江湾35万平方米。这一开发量，相当于给营口市内三区的56万总人口，每人提供2平方米的住宅。当时就有有业内人士就此指出，恒大精装房的产品系，过百万的开发量，半年内三盘同销的格局，势必导致恒大三盘“手足相残”竞争局面的出现。

　　后来的事实，正如所料。

　　从2011年8月初开始，《营口日报》、《营口晚报》等营口主流媒体，就有“恒大城即将盛大开盘”的整版广告密集出现；与此同时，恒大城意向购买客户开盘前期的“认筹”工作，也强力推开。

　　然而，恒大绿洲前一个月释放出的“甜美感觉”，在8月的恒大城，忽然人间蒸发。直到8月末这个原计划的开盘时间段到来，总户数8192户、一期供应量超过600套的恒大城，总认筹量也只有几十套。恒大城就此取消开盘盛典，推迟开盘。

　　“真没想到，我订的那一套房，没通过抽签，就买到了。”一位恒大城的业主称，她10月才被通知办理购房手续。显然，恒大城去年10月才正式开盘，但与以往项目宏大的开盘盛典相比，这一次的开盘悄声无息，且4000多元的开盘均价比恒大绿洲的5000元便宜不少。

　　恒大城的境遇，显然不是最后一次。很快，恒大江湾开盘重演了这一历史。原定于10月下旬正式开盘的恒大江湾，因为认筹超差，不得不一再推迟执行恒大集团“铁定”的开盘计划。

　　除了推迟既定的开盘时间，恒大地产在营口还开始了降价销售。恒大江湾的开盘销售策略，原为恒大集团惯用的“开盘必特价，特价必升值”，因近于“零认筹”，只好改为“成本价”开盘，开盘均价为3600元/平方米（近日甚至降为3400元/平方米）。恒大营口三个盘，虽然产品线相差不大，但按开盘时间顺序，价格呈现直线下降之势。

　　另外，几次推迟开盘、降价后，江湾的认筹效果依旧不佳，恒大因此一改往日“豪装风范”，放弃精装修，降低房屋总价款，试图以此吸引市民购买。但事后证明，此举收效甚微。

　　在销售方式上，恒大也不得不变抽签为优先和团购。近年来，恒大为造势，开盘售楼经常采用集合抽签的做法，借以炒热楼盘，吸引购房者踊跃购房。然而由于尴尬的认筹量，营口恒大城和恒大江湾在开盘“蓄客”过程中，客户不仅可以先到先得、随时选房，甚至还可以团购。需要强调的是，内部人士告诉《投资者报》记者，“团购”是恒大一贯不愿接受的。

　　一营口市民在恒大江湾业主论坛上感叹：“恒大江湾的售楼处太冷了，一进去感觉比外面还冷。唉，谁能爱去呀！”“恒大的项目，在营口最赔钱的就属江湾了吧，位置太不吸引人了，谁会选择到那么偏远的地方去买房子呢。”一市民也表示。

　　此外，来自恒大沈阳公司内部的消息称，恒大暗地裁员30%，公司已在执行；而恒大在辽宁的投资放缓，也被透露为是不争的事实。

　　地产大跃进

　　2年盖出10年的房

　　身为人口较少的辽宁省三线城市，营口的房地产业启动迟，发展却很快。为了尽快形成工业强市和人口大市，成为仅次于沈阳和大连的“特大型城市”，2007至2009年，营口商品房施工量开始呈现飞快的增长，增幅甚至达到100%；而随着多个经济开发区建设的正式启动，2009年、2010年两年施工面积增幅更出现明显放大，累计商品房施工面积高达3014万方。

　　尽管从开发周期角度考虑，还有部分新规划楼盘没有形成现实的供房压力，但目前的新房存量，已经为营口房地产未来的市场积累下了较大的供给压力。

　　为了加快城市发展，营口市巨量供应土地，并全力引进规模不等的各类房地产开发企业。“在新增的住宅产能中，仅恒大、保利、佳兆业、五矿和嘉里这五家大房地产商，就提供了约400万平方米的开发量。”营口市房地产协会秘书长毛文涛告诉《投资者报》记者。

　　来自营口市政府的内部数据表明，截至2011年底，营口市新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达4800万平方米。以每套房面积100平方米计，营口存量房已高达48万套。这意味着，不算未来新增的供应量，营口需新增150万人口，才可消化掉目前手中的存量房。

　　48万套存量房，对于仅有56万中心城区人口的营口市来说，是一个惊人的数字，因为即便形成了所谓的“特大型城市”，其规划是“到2020年，中心城市人口才能达到120万~130万”。从这个意义上说，营口现在的住宅开发量，已经透支了这座城市的“十三五”，甚至是“十五五”。

　　业内人士认为，营口城市开发的高歌猛进，离不开房地产开发商的疯狂参与；而房地产开发商今日身陷重围，更离不开营口市的野心、诱惑和推动力。

　　营口市住建委房产交易管理中心人士对《投资者报》记者表示，目前营口在城市规划中开发进度过快的势头越发凸显。她说，虽然城市的快速发展带来了不小的购房需求，但开发的进度远大于需求增长，供大于求的情况可谓严重。

　　她还透露，现在还有很多全国性的房地产开发商都对营口挺感兴趣，最近行业龙头万科还联系营口市，或有意在营口投资开发。

　　毛文涛对《投资者报》记者表示：营口房地产市场从2011年10月份之后下滑严重，其中存在多方“硬伤”。除了市民在宏观政策不明朗下观望情绪浓厚、营口人口基数小、市场不成熟等因素外，恒大等开放商和政府太急功近利，企图把5~10年的开发规模集中在2年完成，也是造成此种被动的一大原因。

　　不过毛文涛认为，营口当前的房地产开发热，甚至房地产成为支柱产业，是新兴城市发展中不可避免要经历的“阵痛”，加上这个阶段正好遇上了楼市严厉调控，所以表现出的问题就更为突出。

　　毛文涛还透露，营口房地产过热的现象已引起当地部门重视，地方“两会”上已有相关提案提出。他希望政府对上市楼盘能做出更严格的监管，同时也希望能扭转市民的观望情绪，是营口房地产市场能走向稳定发展。

　　根据2011年营口市政府工作报告显示，2010年，营口市房地产市场购销两旺，保利、恒大、嘉里、佳兆业等一批知名房地产企业进入营口。房地产销售额162亿元，增长60%。