地产公司掀拿地小高潮

　　拿地小高潮在今年年中和9月份出现后，目前再次出现。招商地产(000024,股吧)在本月21日斥资34亿拿地后，昨日再次在青岛拿地。同时，首开股份(600376,股吧)也公告还曾斥资1亿在葫芦岛拿地，本月中化方兴和保底地产也纷纷开始拿地。与此相反的是，一些缺钱的地产公司则要靠股权质押挨过冬天。宜华地产(000150,股吧)控股股东宜华企业（集团）有限公司将其持有宜华地产无限售条件的流通股2500万股（占所持股份的7.716%）质押给中诚信托有限责任公司。

　　地产公司逆市拿地，在2008年也出现过。在房地产宏观调控不放松的情况下，政府近期降低保障房新开工的同时重提保证首套房信贷，此外，中银国际研究员认为，行业内的“大鱼吃小鱼”已显端倪。

　　土地拍卖冷淡

　　“土地市场一直比较冷淡，土地的出让价格及溢价率低于往年。”深圳以券商地产分析师表示，因此，不少房企将楼市销售的低潮期视为拿地的好机会，尤其是一些优质地块，不少有实力的房企均希望以目前的低价购入。

　　据中国指数研究院数据信息数据，上周20个主要城市土地市场呈现低迷状态，共推出各类土地295宗，较前一周增加32宗，合计推出土地面积166万平方米，较前一周减少93万平方米。上周共成交各类土地132宗，较前一周增加22宗，成交土地面积合计496万平方米，较前一周减少69万平方米。

　　上周监测的20个主要城市共推出住宅用地116宗，较前一周增加51宗，推出面积518万平方米，较前一周增加133万平方米；上周住宅用地成交41宗，较前一周减少1宗，成交面积228万平方米，较前一周减少76万平方米。

　　政策微调，曙光初现？

　　另外， 值得注意的是，近期的房地产调控政策有部分回暖的迹象。“政府近期降低保障房新开工的同时重提保证首套房信贷，相关表态一定程度上反映出政府正在对前期政策进行优化。”海通证券(600837,股吧)房地产行业分析师涂力磊表示，这是近一年半以来管理层对住宅需求的首次积极表态。展望2012年，政府对待普通住房和刚需有望出现偏温和的态度。稳定刚需合理释放有望成为后期政策新动向。

　　本次降低保障房新开工后，住建部同时提出“加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求”。从目前形势而言，行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需有偏温和的支持态度。稳定刚需合理释放开始为后期政策新动向。

　　2012年保障房新开工计划从1000万套下调至700万套后，我们预计2012年保障房投资规模也在1万亿左右，相当于2011年投资规模的15%（2011年按照6.2万亿投资计算）。因此，2012年保障房投资仍能一定程度对冲商品房投资回落速度，只是对冲能力有所减弱。

　　投资机会

　　从几个地产龙头个股的走势来看，从10月20日至昨日收盘，上证指数跌幅超过7%，而万保招金四大龙头涨幅除万科为5%左右之外，其余涨幅均超过10%，整体来看都在构筑区域性底部。

　　涂力磊认为，房地产行业通常在首次“降准”3 到6个月之后实体成交会有回升趋势。与此同时，板块超额收益也将逐步体现。虽然当前流动性未必立马改善，但是从消息面考虑，后期行业宏观面将从此前的持续加息、提高准备金率，转为偏暖的降准、甚至降息。

　　莫尼塔研究员施琪表示，明年地产投资存在两种可能的变化路径，一种是通过地产政策的适时微调缓冲房地产投资的过快下滑；另一种是通过加大保障房投资以支撑地产投资增速，平衡地产调控和投资下滑的矛盾。在地产政策适时微调情景中，通过地产投资这个链条传导，地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可能性；而在保障房加强情景中，上述产业链投资逻辑将被打破，跳过地产带动产业链其他行业将可能出现。