“商改住”成稀缺项目 上演最后疯狂(2)

　　链家地产首席分析师张月认为，该政策主要是规定不能擅自改变用途，尤其是将商业项目改为住宅项目，未来该政策执行后，“商改住”难度增加，部分项目的销售将受到影响。

　　目前距“6·1”大限时日不多，开发商的运作空间已经收窄。不过，《通知》同时规定，已经取得预售证或者测绘后已经备案的项目仍按照以往的程序正常销售。

　　“这种楼盘以后再也找不到了”

　　记者发现，目前北京在售的“商改住”项目大多是“民用水电”，而天然气则一般只有较大户型的“LOFT”才能提供。很显然，从居住条件而言，以商业、办公立项的楼盘用于住宅而言具有先天缺陷，但强大的购买需求却足以掩盖这些缺陷。

　　“4月份开的盘，LOFT户型基本售完，二三十平方米的小户型也已经基本卖完，只剩下一些五十多平方米的平层”，在丰台区马家堡东路的“7克拉”商业地产项目售楼处，销售人员告诉记者，“虽然在售的项目是50年的办公楼盘，但因为价格相对较低，并且北京已经出台相关政策，这种楼盘以后就再也找不到了，具有一定的稀缺性，现在不买以后就买不到了”。

　　记者在上述楼盘售楼处的“销控表”上发现，如销售人员所讲一样，在售的两栋楼大多数房源已经处于“已售”状态。“买我们房子的人70%都是住户，还有一些是真正的办公用，另外一些是投资”，“7克拉”销售人员告诉记者。

　　“前期一些低层的都已经卖完，现在在售的都是一些中高楼层的房源，价格也相对较高一点”，朝阳区中建玲珑山项目的售楼人员告诉记者，该项目将于下周与某门户网站举行一次“团购”活动，均价差不多降低一千元左右，如果想参加团购，必须要在周一至周五到售楼处提前预定。记者感觉到，该销售人员对于购房者的口气明显不同于住宅项目的销售员，而对于记者表现出的购买意向也并不是很在意。

　　 “商改住”的疯狂

　　折射市场的扭曲

　　“商改住”楼盘作为一种有先天缺陷的产品，本应该在优胜劣汰的市场经济规则下逐渐被淘汰，但却因人为的调控而从幕后被推上前台，乃至成为主角，这很难不让观察者产生“存在的即为合理的”的假想。那么，“合理”背后的逻辑到底是什么？

　　很显然，“商改住”项目存在的合理性就在于它拥有“住宅项目的替代品”的属性，而这种属性的发挥决定于住宅市场的供给与需求。在“限购令”下，住宅市场被严重地扭曲，正常的供求关系已经得不到市场化的表现。很显然，“投机性”的需求会因此而被打压，但“刚性需求”又何尝不是被同等程度的打压？

　　在经济学基本原理中，替代品的需求量与被替代品价格呈正相关关系，而如今住宅市场在行政打压下已经失去了价格信号，供给被冰封，那么作为替代品的“商改住”项目没有任何理由不会借机上位，以“主角”的方式去堵住住宅市场的“窟窿”，而需求的提高又很难不拉高价格，而在“买涨不买跌”的市场逻辑下，“疯狂”在所难免。

　　这次“疯狂”的决定因素在于其内在的替代品市场被扭曲，这种推动力是内生的，是有生命力的。可以预期，在行政性的强力控制之下，表面上的波涛汹涌最终会归于平静，然而，“商改住”的生存土壤一日不被清除，风平浪静下的暗潮涌动也同样不会停止。