“商改住”成稀缺项目 上演最后疯狂

　　6月1日起，市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》将正式执行。从此以后，北京“商改住”项目将不再有增量，这意味着符合“限购”条件的外地人可购买房屋的最后一条路即将被堵死。尽管市场调控逐步推向纵深，但硬币的另一面却是，存量“商改住”项目将成为“稀缺”，而这种“稀缺”足以掩盖商住楼盘的天生缺陷，令“商改住”项目在垂死前上演最后的疯狂。

　　限购后“商改住”火速上位

　　自2011年2月16日，北京市公布房地产调控细则“京十五条”之后，不能提供连续五年纳税或社保证明的非京籍居民暂时失去了购买北京住宅的资格。在失去了外地人强大的购买力支撑后，北京楼市立即转冷，尤其是直接受“限购令”打压的住宅市场，直接进入“冰河期”。

　　据市房地产交易管理网以及中介结构的统计，2月份以来，全市商品房成交在新房和二手房市场均遭遇重创，市场景气度连续下滑。

　　链家地产研究部统计显示，与1月份相比，5月份全市新增客源量大约下降了21%，部分区域的客源减少幅度超过50%。当前，整体市场的供需比在1比3左右，个别区域甚至首次出现供需倒挂的现象，即供给大于需求。

　　而伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2011年5月中旬北京一手住宅成交量约2043套，比5月上旬下降2.5%，比4月下旬下降26.3%，继上旬之后成交量再次下滑。

　　住宅市场遭遇“冰封”却造就了商业地产的“火热”。日前，SOHO中国在网上拍卖的多套商业地产，纷纷被买家以“政府最高限价”买走，这显示市场对于商业地产的需求依然十分旺盛。而此前一直处于边缘状态的“商改住”项目也顺势上位，成为刚需市场的“香饽饽”。伟业我爱我家统计的数据显示，春节后，“商改住”项目较集中的区域，二手房成交量非常大，截至4月份时，二手“商改住”产品的需求量已占北京二手房市场整体需求的近三分之一。

　　叫停后已有项目成稀缺

　　按照市住房城乡建设委员会出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》，“商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。”对此，业内人士称，这意味着商业用房改作住宅，包括目前市场比较火热的“开间”和“LOFT”项目将被全面叫停。

　　事实上，将商业地产设计成“公寓”或是“开间”以及LOFT等适宜居住的户型，早已是开发商“曲线入市”的基本手法，而强大的市场需求则是开发商此举屡试不爽的保障。

　　此前，丰台宋家庄附近的红狮家园由于地理位置优越，这个“商改住”项目曾出现一开盘即被抢购的现象。以往大开间的商业用房销售时，有的开发商随便隔出一定空间就能分割出售，但此次《通知》明确，今后将禁止擅自进行商业房屋分割测绘，商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并又明确唯一编号的房屋作为登记基本单位，商业办公项目“分而卖之”的路从此也被堵死。