地产信托预期收益高企“翻炒”项目藏“地雷”

      今年以来预期收益平均在10 %以上，房地产信托的吸引力几乎称得上“鹤立鸡群”。“各地分公司都在抢额度，但实在就只剩5位名额了。”在广州做生意的龙先生一天前收到了信托公司的产品短信，但信托经理随即就告诉他这款预期收益率9 .8%的房地产信托已经被抢购一空。

　　经常留意信托产品的龙先生为此抱怨：今年已错过了3次购买房地产信托产品的机会。同时龙先生也看到了房地产信托一边是火爆的发行，另一边却不断有产品清盘。高收益之下，房地产信托是否意味着会存在本金风险呢？

　　“翻炒”项目或隐藏“地雷”

　　信托产品近期收益不断走低，唯独房地产信托产品一致坚守着10%的收益底线。

　　广州一位信托公司客户经理向南都记者表示，目前市场上最火的应收帐款信托年化预期收益在8%- 9%左右，但如果有房地产信托出来，收益大多在10%左右。

　　好买基金不愿具名的研究员对记者说，第三方理财机构或者信托公司在判断房地产信托的风险有很多考量的因素，他提醒投资者，对于一些“脸熟”的房地产信托项目，要保持警惕。

　　据统计，随着房地产信托兑付高峰的来临，今年已有近40款房地产信托提前清盘。上述研究员说，“房地产信托提前清盘，信托公司担忧风险提前终止和房企想要降低融资成本这两种情况都存在。投资者如果发现一个房地产项目反复出现在信托发行之列，那就要尽量避开。它是“地雷”的可能性很高。

　　他解释一般这类“翻炒”项目是信托公司之间为房地产商借新还旧来接盘。有信托业人士向记者透露，2011年10月，四川信托曾推出8亿规模的“青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划”，以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品。

　　“此类产品的特点是，后一个信托产品的预期收益率一般比之前的高几个百分点，以吸引投资者购买。表面上化解了眼下的兑付风险，但延缓一两年后仍逃不过，且兑付成本更高。地产商资金断裂的风险很大。”上述信托业人士说。

　　风险红绿灯

　　专家建议可以从三方面来判断

　　1.信托产品的收益水平

　　由于目前固定收益类集合信托产品在设计上以债权模式或者”物权+反购“模式为主，收益一般按照预期收益率兑付，故可以用其预期收益率来评判其收益水平。

　　2.信托产品的风险水平

　　投资者可以对房地产商的背景进行了解，项目或融资人自身是否有风险。此外，信托公式为控制这些风险采取的风控措施或者产品设计是否得当，是否有效。

　　3.信托公司的理财能力

　　建议选择综合实力较强的信托公司也会从某种层面上影响到信托产品的设计、运行、清算。