内地融资持续困难中小房企扎堆香港等壳上市

　　近期屡传大陆房企伺机上市，香港中小型地产股则遭洽购借壳，投行界估计，业界手上有逾10只内房股伺机在港上市，大都是中小型企业。

　　融资难系上市诱因

　　记者了解到，13日晚间，在多家房地产公司公布的2012年半年度业绩中，其中部分公司业绩未受调控影响，仍然出现大幅增长，同时现金流也呈现明显改善；但也有部分区域地产公司因持续的调控政策而出现上半年业绩大幅下滑的现象。那么，面对如此严厉的监管趋势，为什么众多房地产企业仍旧挤到借壳上市这一条道路上呢？

　　兴业证券分析师赵振毅表示，上市除了对人才有更好吸附力、公司能够更加规范之外，最重要的一点是，在房地产调控形势下，上市在一定程度上，能够打通已经日益趋紧的融资渠道。“上市公司往往具有更好的可信度，更容易通过债券等方式来融资。同时相对于一般的公司，承诺的年收益也不用那么高。但上市是有门槛的，不是想上市就能够上市。”

　　“对于中小房企来说，融资渠道实在是太少了，银行基本上不贷；高收益房地产信托被叫停；民间借贷利率高得惊人，不到迫不得已不会去做，因为一年30%～40%的高利息根本达不到，企业撑不了一两年。在这样的情况下，上市似乎已经成为中小房企融资的救命稻草了。”有业内人士向记者吐露心声。

　　事实上，对于许多开发商来说，上市意味着公司的竞争层面抬高了一级，同时也获得了更好的发展空间。但值得一提的是，受严厉调控影响，上市房企的日子同样并不好过，一个典型的表现是上市房企再融资极度收紧。有专家指出，即使一些地产企业获得了通过，但并不意味着他们的资金需求就能得到有效缓解，宏观调控也并未放松，房地产价格下降趋势仍将持续。

　　调控不严就有时机

　　一名内地房地产公司董事向媒体透露，现在业界静待国家政策，已预期有进一步措施出台，但只要不是严厉政策就是好消息，拟在9至10月间相继提交上市申请，希望年底前招股。虽然内地盛传楼市调控新政即将出台，但是地产界依然相信，待新政正式出台后反而较为明朗化，有利第四季的内房股表现。

　　有投行董事承认，证监会前年开始暂停审批内房上市申请，今年以来市场欠佳，内地大型以至中小型房地产集团，对香港壳股需求增加，现在内地四大深A股房企万科、保利、招商、金地，便只剩金地“未有着落”，而前三者的成功借壳，加上华润置地今年又多番融资，加大了内房在港觅壳的兴趣。

　　另有传两家本港老牌地产集团已各锁定壳股，会待家族控股权重组完成后落实反向收购上市。兴业证券分析师赵振毅在接受《民营经济报》记者采访时表示，未来房企借壳上市会存在难度，受惠只限相关壳股，整体内房股前景仍不明朗。

　　【分析】借壳上市利好下有风险

　分析认为，从成本角度来看，房企IPO的成本主要是中介费用，而借壳上市则包括注入上市公司的资产价值、债务重组成本、受让股权支付的成本；此外，两者还同样面临税收成本。

　　不过，如果从时间角度来看，一个成熟的IPO项目通常需要2～3年，如果遇到意外的政策因素可能还会更久，而借壳上市一般则只需要半年到1年时间。

　　记者同时了解到，和IPO需要经过发审委、工商、税务、环保和发改委(部分项目)等多个部门审核的复杂程度相比，借壳上市的审核程序相对容易，仅仅需要证监会重组审核委通过即可。

　　借壳上市的另一个好处是在处理历史问题方面相对IPO较为宽松，例如公司沿革和税收缴纳等问题。最为重要的是，对于需要通过定向增发进行资产注入的重组方来说，实际控制人只需要1年内不发生变更即可，这较之IPO要求的三年时间内不发生变化较为灵活。

　　一般来说，在全流通之前房地产企业借壳上市的方式主要是通过二级市场收购和法人股转让两种方式，前者的成本在于二级市场股价，而后者主要参照净资产给予一定的溢价。采用这一方式完成的借壳上市之后的结果往往是低价买壳和高价融资，所以也不得不承认由于借壳上市本身隐藏着的较大风险使得房企寻找理想壳资源的过程变得更加复杂。