房企融资需求巨大1759亿房地产信托压顶

      [提要]在房地产企业巨大的融资需求下，房地产信托迎来了爆发式的增长。国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。保守计算，2012年全年需要兑付的房地产信托规模为1759亿元。其中7月份为今年年度高峰，达到504亿元。

      在房地产企业巨大的融资需求下，房地产信托迎来了爆发式的增长。

      中国信托业协会数据表明，2011年，房地产信托余额达到了6882亿元，整个信托业资产总额达到了4.8万亿元。2012年以来，国内30家房地产上市公司目前共发行有118个项目，金额达到630亿元。在发行项目方面，万科、阳光城发行数量分别达到10个和9个，其中包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量超过了50亿元。

      由于信托产品的存续周期一般设定在2年左右，而2010年作为信托产品主要发行期，这些产品的兑付高峰将集中出现在这段时间内。

      国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。保守计算，2012年全年需要兑付的房地产信托规模为1759亿元。其中7月份为今年年度高峰，达到504亿元。

      一方面，房地产信托总量巨大，另一方面，兑付时间又相对集中，两种因素的叠加，使得房地产信托面临有史以来从未有过的兑付压力。与此同时，楼市却并没有明显起色。因此，不少企业还无法从楼市转暖的喜悦中松口气，因为面临的是即将到来的信托集中兑付期。

      “如果房地产三季度调控没有放松，风险就会暴露。目前看来，前面一二季度的风险可以借调公司以前积累的资产进行化解，但是三季度以前资产借用的机会较小，企业现金流压力增大，困难将加大。”高和投资副总陈方勇表示，因此，在2012年三季度以后，一直到明年，如果政策始终没有放松，那么房地产公司的销售不能回暖的话，或者有一些地产公司不集中降价，部分房地产企业就可能会有风险。“但是风险主要出现在一些小型的房地产企业中，因为大的企业仍然有腾挪的空间，短期的压力相对较小。”陈方勇告诉记者。

      用益信托的统计数据表明，7～9月到期的房地产信托产品多是最近两年发的。但是对于即将出现的兑付风险，房地产公司不可避免地要承受一些压力，而对于这种风险的化解，房地产基金或将成为未来的一种补充。

      “相较于房地产信托产品，房地产私募投资基金可以弥补房地产信托的不足：一是周期较长，通常在5年以上，可以跨越经济周期;二是一旦跨越经济周期，则投资项目未必选定某个具体项目，而是建立储备项目池，所有符合条件的项目都进入储备项目池。在有交易对手、有备选项目的情况下，可以先募集基金，找到符合条件的项目，即可迅速出资。”连凯表示。