欲借道香港低息融资 房企进入“壳时代”？

　　无论是银行首套房贷利率下降，还是各地显露出来的政策微调信号，都透露了楼市似乎转向的预期，但在房企融资方面，监管层面并没有开闸“放水”为房企解渴的意思。

　　5月，招商、万科先后公告在H股市场收购上市公司，欲借壳寻求海外融资的意愿表现强烈。

　　从近两年万科、招商、金地的年报不难看出，受楼市调控影响，楼市成交放缓，使得各大房企存货增加，资本化利息支出不断上升，计入存货的借款利息资本化率不断增加。万科2011年借款利息资本化率从2010年7.6%上升到8.6%，这意味房企融资成本呈现不可控的上升趋势。

　　在融资的严厉监管之下，内地房企开始将目光投向香港，将进入港股融资的“壳时代”。

　　融资环境差距大

　　内地房企融资渠道因楼市调控而收窄，海外低成本融资成为吸引内房企向外扩张的关键因素。

　　2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。

　　作为对资金依赖度较高的行业，2011年房企的融资压力也上升到高位。根据央行统计，2011年全部金融机构人民币各项贷款增加7.47万亿元，同比减少约6%；其中房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比减少约38%。

　　加上楼市成交冷清，房企销售回款速度变慢，使得房地产行业资金压力明显进一步加大。

　　此外，反映房企融资成本的资本化利息费用不断增加。据万科2011年年报显示，在万科的财务费用中借款利息支出高达42.08亿元，接近净利润96.2亿元的一半，其借款利息资本化率由2010年的7.6%上升到8.6%。

　　另一方面，万科计入存货成本的资本化借款利息费用也达到29.39亿元，2010年仅为18.32亿元，同比上升了60.42%。2011年万科的存货高达2083.4亿元，资本化利息费用占存货的比例为1.41%，而2010年的占比则为1.37%，也呈现出上升趋势。

　　上述两种财务技术性指标变化，凸显出万科的融资成本呈现上升趋势。

　　同样面临行业性融资成本上升的还有招商、金地等房企。招商地产2011年财务费用中利息支出为7.61亿元，同比上升57.9%；资本化利息费用达到5.01亿元，同比上升61.09%；2011年的新增长期借款中前五名借贷总额为54.09亿元，平均年利率为9.25%，低于万科的借贷利率11.45%的平均水平。

　　金地2011年报也披露，近两年的借贷融资利率为1.09%~12.5%之间，长期借款前五名借款总额仅为24.91亿元，但去年利息支出达到16.01亿元，而2010年仅为11.06亿元。其中，金地的资本化利息费用支出为14.73亿元，2010年为10.09亿元，均呈上升态势，相比之下，金地去年净利润仅为30亿元。

　　与万科、招商、金地等A股公司相比，在香港上市的中海、龙湖的融资成本却低得多。

　　中海2011年贷款额为230.50亿港元，其实际年利率仅为1.6%，2010年则为1.11%；利息支出为14.4亿港元，借款利息年平均资本率为2.03%。龙湖地产截至去年12月31日，新增人民币贷款为85.1亿元，平均借贷利率为6.40%，借贷利息支出11.37亿元，借贷利息资本化率年平均为6.2%。

　　通过上述指标对比不难发现，面对同样的市场调控环境，拥有H股融资平台的中海、龙湖更拥有资本优势。

　　为了解决融资成本上升的压力，招商、万科纷纷寻求H股融资平台。5月，招商宣布成功收购H股上市公司东力控股集团。5月14日，近年来少在资本市场融资的万科也突然宣布收购H股上市公司南联地产73.19%的股份。

　　对此，大多数分析人士认为，这是万科、招商借用H股壳公司在海外融资的开始。

　　H股低价融资平台功能凸显

　　公开资料显示，目前，在H股上市的内地公司有68家，累计筹资额达到1460亿美元。

　　实际上，2009年下半年以来，恒大、龙湖、佳兆业、花样年、卓越、莱蒙国际就掀起了一股内房企扎堆赴港上市的热潮。随着内地楼市因调控而出现泡沫风险增大，在遭遇投资者冷遇的情况下，上述热潮渐渐隐退。

　　2011年6月，金地率先赴港计划收购商业地产壳公司志祥置业，最终铩羽而归。

　　今年5月，招商地产、万科再次发起H股买壳的冲锋号，也顺势进入海外融资的“壳时代”。

　　对此，万科解释为这是试水国际化的尝试。王石也曾多次表示万科向国际化发展的意向，但至今仍未见雏形。

　　相较于万科自称迈向国际化的公开解释，业界更相信这是万科寻求融资平台策略。因为单从融资渠道来看，万科获取比市场利率更低的资金来源主要依靠于大股东华润。

　　对此，北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇分析认为，万科有可能后续将商业地产等持有物业资产注入香港壳公司，从而实现在香港融资。

　　这也引发业界对于万科一个公司拥有两个地产上市平台之间的同业竞争的担忧。

　　深圳证监局研究人士指出，万科要想实现海外融资就需要一个实体平台，把资产注入平台就能起到融资的作用。万科通过收购南联地产作为全资子公司，在香港直接投资，两者之间就不存在同业竞争的问题。

　　即便如此，房企海外融资后如何进入内地市场也是一个坎。上述证券研究人士指出，万科可以通过采用股权收购的形式直接投资内地物业。

　　眼下万科向南联地产注入内地资产的想法并不现实。根据香港证监机构规定，买方拥有超过30%普通股后24个月内，累计注入资产的资产、代价、盈利、收益、股本比率，任一高于壳公司100%，都要重新以IPO申请标准审批。目前南联地产正在进行万科入主前的资产重组工作，重组后绝大部分资产将被置出，南联将仅持有香港新界葵涌区65.7万平方英尺（约6.1万平方米）物业，该物业评估值11.29亿港元。

　　万科公告也称，待重组完成后，万科方可收购。不过，一个仅有10多亿元资产的壳公司能否承担上千亿元销售规模的万科融资需求，有待后续观察。

　　近日，有港媒报道，传南联地产因万科收购而股价大幅提升，香港证监会将其作为是否涉嫌内幕交易调查的对象。此举也为万科成功收购与否平添些许变数。