房地产行业“供血”下降 房企资金“寒流”待解

　　眼下，房地产市场乍暖还寒。5月楼市成交上升，市场已有触底之声，但房企依旧面临资金面紧张的局面。

　　5月18日，央行下调银行存款准备金率，昨晚再次宣布降息，信贷环境预期有所宽松，但房地产企业资金状况仍不乐观。国家统计局数据显示，今年1~4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1~3月份继续回落3.1个百分点。

　　在房地产自筹资金来源中，由于担心信托违约风险增大，房地产信托发行数量和规模呈下降趋势，使得房企融资环境进一步恶化。而随着下半年第二波房地产信托偿债高峰期的临近，房企的资金压力再次成为业界关注的焦点。

　　信托资金成“输血”管道

　　去年三季度以来，楼市成交下降，房企资金链紧张的局面进一步加剧，至今未见好转。

　　国家统计局数据显示，今年1~4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，但比1~3月份8.2%的增速下降3.1个百分点。其中，国内贷款5221亿元，自筹资金11144亿元，其他资金10176亿元。尽管如此，1~4月份银行贷款所占资金来源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%，企业自筹资金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。

　　除此之外，由于一季度楼市成交冷清，使得企业销售回款放缓，也影响到企业资金投入。今年前4个月房企资金来源中，定金及预收款为6042亿元，下降6.3%；个人按揭贷款2607亿元，下降5.3%。

　　眼下，由于银行信贷资金投向房地产开发领域的规模减少，普遍面临融资压力的房企，将目光转向了房地产信托领域，信托资金成为房企重要的资金“输血”管道。

　　今年一季度，楼市成交量跌入历史低谷，市场普遍担忧违约风险增大，信托公司对新增房地产信托产品变得日益谨慎，再加上行业监管趋严，使得房地产信托市场瞬间转弱，出现两年来增速首次下降。

　　根据用益信托工作室不完全统计，2012年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量减少10.33%，发行规模同比下降33.72%。与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。

　　从2010年4月开始，房地产信托市场增长迅速，2011年二季度达到顶峰，单月超过400亿元。今年4月，房地产信托产品在成立数量和规模上均出现明显下降。用益信托公布的数据显示，房地产信托产品在4月份的成立规模仅69.23亿元，与3月份相比减少了39亿元。而今年1~4月，房地产信托发行346.38亿元，占比从2月份末的21%进一步下降至20%。

　　对此，深圳一业内分析人士认为，随着5月楼市成交好转，信托公司心理预期增强，预计6月房地产信托市场会有所恢复。

　　但也有分析表示，如果二至三季度房地产调控仍未松动，房地产企业现金流将进一步紧张。

　　房企多渠道融资应对资金压力

　　目前，房地产集合资金信托融资仍是企业主要融资的渠道。在银行信贷资金收紧之下，下半年房企所面临的信托债务兑付高峰如期而至，使得开发商原本就紧张的资金链 “神经”再次紧绷起来。

　　据中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。而进入第三季度房地产信托即将进入单季900亿元的兑付时代。

　　房企如何应付即将到来的资金压力？

　　世联地产市场研究总监吴志辉称，由于房地产市场风险增加，目前银行给开发商放贷的态度谨慎，一些大开发商更容易获得银行贷款，中小开发商获得银行贷款的难度则大大增加。

　　为了缓解资金压力，弥补银行信贷收紧的资金缺口，从去年下半年以来，开发商加大了促销的力度。中国指数研究院数据称，2011年全国100强房企自筹资金增长率达到34.7%。

　　同时，房企也在寻求多元化的融资渠道，积极通过海外融资、信托、保障房融资等方式获取资金注入。

　　一个明显例子是，在内地融资渠道收窄之时，5月份招商、万科相继收购香港上市公司，寻求境外融资渠道。

　　对此，吴志辉认为，随着房企融资多元化的行业趋势发展，房地产行业资金来源面临结构性调整。房企开始纷纷向金融靠近，寻求民间借贷、房地产基金、金融租赁等不同的融资方式。

　　尽管如此，现实的情况是楼市限购政策继续执行，在短时期内，房企资金压力仍将持续，如何化解值得期待。