银团贷款低成本融资方式最受房地产企业欢迎

　　资金，对任何一个企业来说，都是不可或缺的。尤其是对于房地产这个资金密集型行业来说，更是企业们发展的命脉。

　　“房地产行业建设周期长，属于资金密集型行业，信贷、融资是获得发展资金的主要渠道，房企的融资能力是能否成功的一个非常重要指标。”北京中原市场研究部总监张大伟如是说。

　　而在一系列宏观调控政策的夹击之下，房地产企业的融资通道却显得越发逼仄。

　　近期，房地产市场向好预期逐渐显现，但在融资方面，监管层却并没有任何开闸“放水”的意思。

　　从目前的政策环境来看，以传统方式在国内上市，已成为房地产企业“不可能完成的任务”。

　　2月1日，证监会首次发布IPO申报企业信息显示，截至1月底，排队等候A股上市的房企只有三家——大连万达商业地产、富力地产、首创置业。“这三家公司说A股上市好久了，进展缓慢。房企融资上市政策并没有放开，这次名单中并无新房地产公司轮候，也印证了政策未松动。”一位上海券商分析师如此分析。

　　在国内上市希望渺茫的背景之下，境外资本市场成了一些力图上市的房地产企业的必然选择，而其中香港又因对内地房地产市场的熟悉而远胜于其他境外资本市场。

　　众所周知，到香港上市的程序相对简单，准备时间短，上市门槛相对内地要低。而其证券市场的自由度和流通率，以及香港在地方和文化传统方面的优势，也是吸引内地公司赴港上市的重要原因。

　　公开资料显示，目前，在H股上市的内地公司有68家，累计筹资额达到1460亿美元。

　　“(香港上市)以后发债什么的，不需要审批，很方便的。”华远地产董事长任志强曾如此表示。

　　SOHO中国运营总裁阎岩对《第一财经日报》记者表示，对于香港上市的房企来说融资渠道众多，任何时候只要股东同意和有人愿意购买就可以集资，而A股上市房企因房地产调控而无法进行再融资，“当然我们选择的融资方式肯定是利率也就是成本越低越好”。

　　“其中利率最低的是银团贷款，像SOHO中国去年做的银团贷款利率只有3.55%。但同时银团贷款也对开发商有很多限制，包括现金、负债率等方面，很多公司都达不到他们的要求。”阎岩介绍，次于银团贷款的是发债，“即便是高息债也是固定收益的，付出利息之后剩下赚的钱就是公司自己的，就算再贵也不会影响股权。”

　　阎岩表示，成本比高息债更高的就是可转换债，即在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。“一般约定的转换成股份的价格都比较低，以低价转出你的股份，显然对于企业来说是不划算、有风险的。”

　　“对于上市公司来说，最不划算的就是增发、扩股。”阎岩认为，增发相当于把公司的收益直接拱手让出，“如果真的用这种方式融资，或许就证明确实没有上述其他融资机会了。”

　　除去众多融资渠道的便利之外，香港对于房企更为重要的是，融资成本的相对低廉。

　　就在不久之前的6月5日，SOHO中国发布公告称，其与一个由多家银行组成的银团订立最多相当于6.26亿美元的三年期可转让定期贷款融资协议。银团贷款将以伦敦银行同业拆息或香港银行同业拆息加每年4.25厘的息差计息(折合年利率4.6%)。

　　据业内人士介绍，银行的开发贷成本一般是六七个点，加上手续费，约为8%~10%；而房地产信托、基金、私募等，低的融资成本为10%~12%，高的可达16%~20%。相比之下，在境外融资成本要低得多。比如同样是在香港上市的中海，今年2月份在香港发行7.5亿美元的5年期债券，利率仅为4.875%，和SOHO中国此次的融资成本接近。

　　越秀地产执行董事林右锋就曾对媒体表示，内地和境外的利息差是5.3个点，每一个点的减少可以为公司减少1000万的利息。