个别房地产信托曝延时兑付整体风险尚可控

      今年提前清算的房地产信托项目，凸显了信托公司对存续房地产信托项目的谨慎。而被曝出未能及时偿还信托资金而寻求接盘甚至延期兑付的房地产信托计划，更使外界对房地产信托的紧张情绪有增无减。

      公开数据显示，今年提前兑付的房地产项目已经达到十几款。业内人士指出，随着对房企资金链进一步紧绷的预期，无论房地产商还是信托公司对存续信托资金的运作都更加谨慎，提前清盘旨在防范未来不可预期的风险。

      单个项目

      出现延时兑付

      南方某第三方老总对《证券日报》记者表示，从他拜会的多家信托公司看来，今年应是很多信托公司最困难的一年。一些信托公司都在向开发商要求提前兑付资金，“信托公司的日子都不太好过。”

      公开数据显示，截至5月底，今年已经有超过十几款房地产信托项目提前兑付，涉及天津信托、交银信托、中诚信托等12家信托公司。其中，中诚信托提前清盘产品最多，涉及产品数量达3款。

      业内分析人士指出：“提前兑付是信托公司防范风险的举措，未来的市场风险谁也不能确定，通过当下的准备来防范未来可能的风险也是正常的行为。”

      但是与提前兑付相比，房地产信托不断寻求接盘方的消息更能引起人们的警觉。

      华业地产5月15日发布的公告显示，其子公司深圳市华富溢投资公司曾于2010年4月向中诚信托申请借款10亿元，该笔借款期限已满。基于此，深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务。华业地产拟为上述两公司对华融广州办事处的债务本金10亿元及需支付的相应收益等提供连带责任保证担保。

      不过中诚信托有关人士曾透露，该信托计划为单一信托计划，并不存在所谓的兑付问题。

      此外还有吉林信托的“吉信长白山[11]号南京联强集合资金信托”。由于融资方南京联强大厦最终偿还能力有限，该信托产品通过华融资产管理公司接盘才得以延迟兑付。

      从中信信托年报中可以看出，其固有贷款中的前两名均为房地产企业，分别为天津星耀投资有限公司及昆山红枫房地产有限公司，目前两者的还款情况均为欠息。

      整体风险可控

      单体或有风险

      “房地产信托的优势在于他的质押率比较低，抵押物还比较不错，就算项目回款不利，它终究还是有能力去处置这些项目的”上述南方第三方老总认为。

      从今年年初起，关于房地产信托兑付问题的讨论便不曾停止。用益信托发布的数据显示，从2012年一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别在2012年的第三季度及2013年的第二季度达到峰值，规模分别为439.59亿元及505.70亿元。房地产信托兑付的小高峰逐渐临近。

      中金公司发布的报告则更加激进，该报告显示，2012年到期的房地产信托规模为2234亿元，总还款规模为2500亿元。2013年到期的房地产信托规模将达2816亿元，总还款额达3100亿元；而在今后三年，总共将有约7000亿元的房地产信托到期面临集中兑现。

      目前暴露出来的接盘例子仍然是个例，但是考虑到今年二季度房地产信托的对付最高峰尚未来临，有业内人士指出，下半年类似的情况出现的应该会更加密集。

      不过，监管层早已对或有风险进行警示，所有房地产信托业务要在项目兑付前三个月排查兑付资金情况，发现风险及时做好应急处理。对集团化统一管理资金的房地产项目，要落实整个集团的资金运作情况，确保信托项目的到期兑付。“如果项目还款能力不足，信托公司早已经提前采取应对措施，所以通过公开渠道了解到通过资产管理公司等接盘的项目不多，实际规模不得而知。”不过在记者接触的业内人士及分析人士看来，监管层对信托计划的要求是保兑付，虽然部分房企现金流严重不足，但是通过第三方接盘等方式，兑付的风险基本都能化解。

      用益信托创始人李旸认为，从整体情况来看，2012年房地产信托市场的风险整体可控，但是也不排除个别激进的房地产项目有出现兑付风险的可能。中部一信托公司高管对本报记者表示：“房地产信托的兑付我认为系统性风险不存在，基本上监管层把篱笆都扎好了，风险的传递与转移只可能在个别信托公司出现。”