房企2012资金缺口或超万亿 卖项目将成常态(2)

      四方面原因叠加影响

      对于2012年房企面临的巨大资金缺口，首创置业一位匿名人士向《每日经济新闻》记者分析指出，主要受四个方面的原因叠加影响。

      首先，销售受阻，回款能力趋弱。《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的统计数据汇总后发现，2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始，相关地产调控政策效果逐渐释放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%，如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三线城市被强制要求出台限购政策，随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。

      其次，销售受压之下，库存逐渐走高，沉淀了房企大量资金，且这种趋势仍在上升中。以北京为例。《每日经济新闻》记者根据北京住建委官方网站的数据统计后发现，2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套，合计签约套数为28269套，套数签约率约43.2%。相比较而言，2010年的套数签约率为63.4%，2009年更是冲高至近80%。

      签约率的节节下降，导致库存量步步上升。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据显示，截至2011年12月底，全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米，同比大增约39.22%，其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米和265万平方米，同比增长率分别为33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量达3084万平方米，比去年同期大增近46%。

      高库存量挤占了房企的不少资金，《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的相关数据统计后显示，2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算，截至去年年底，北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元，合计5080亿元左右。

      第三，2012年房企到期债务将迅速上升，从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研究报告显示，目前房企的长短期付息债务，偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。

      最后，楼市中开发投资存在一定的惯性，2012年房企开发投资仍将呈现一个持续上升的轨迹，从而导致开发资金需求量仍会持续增加。