建议大家谨慎考虑境外金融-中地会

工商银行广东省分行营业部住房与个人信贷业务部总经理冯文

第一个问题，根据央行2003年121号文规定，房地产企业申请银行贷款，必须有30%的自有资金。自有资金意味所有的建设必须得有资本金，资本金怎么来？法律上股与债不同，股是共担风险共享利益，债是必须还的。投行跟商业银行又不同，商业银行是要存款，然后放出去，投行主要就是放款。境外投行与境内投行又有不同。风险偏好完全不一样。

我们认为资本金包括两部分概念，一是买地的时候，无论银行还是外面的信托、境内外投行，所有银行都一样规定你要投多少钱，至于你投多少银行会有一个判断，如四成到六成不等。资本金是没商量的，银行不可能提供100%的资金去承担所有风险。到时再借商业贷款时，会面临一个问题：前面在外所借的钱算不算是资本金，明债实股还是明股实债。股可能可以算作资本金，如果是债，银行必须在放款的时候要求贷款企业补足资本金，否则无法抵押。关于企业买地，银行有内部控制，放开发贷款时也会去了解前面的资本金究竟是怎么回事，实际操作便是如此。

高息的钱好用，银行的钱会有监管协议。但是金融过渡比较可怕，这类型企业十有八九没上岸。金融说到底以稳健为主，商业银行背后还有大量储户。现在，我们一些企业对境外金融的崇拜期还没有过，我建议大家谨慎考虑，因为资金都是大进大出的，一步错后面只好继续借高息。

第二个问题，关于行业走势，我们认为目前很难给出准确的答案。

第三个问题，商业地产是个很大的概念，商场、写字楼、酒店、公寓、商铺都算商业地产，酒店也有商务酒店和旅游酒店之分。根据我们了解的情况，目前广州虽然有30多家五星级酒店，但是广州部分度假旅游休闲酒店还是一房难求，旅游酒店发展比较兴旺。相比商务酒店相对就差，中档、普通的甚至连锁的商务酒店也存在过剩。商场更不用说了，例如人口约200多万人的番禺，目前有100多万平米商场在建，如何消化是个问题。公寓方面银行政策变化不大，在近5年很多开发商把商业用地改成公寓，而且广州同一年同一地段的公寓单位售价比住宅还便宜。

在广州，商业地产整体过剩，这个过剩和受互联网冲击不是一回事。互联网对商业地产造成了冲击，但具体要看冲击了哪一部分业态。我们的数据显示，3年前，某商场的餐饮部分只占总铺位面积的12%，去年底已上升到35%，另一大型购物中心也差不多，有些商场的比率甚至更高。可见，互联网并非让所有传统商业都受冲击。例如广州服装方面，布料和成衣都没有受到影响，因为网店依然需要进货。因此要对互联网所冲击的商业地产业态进行分类，银行根据分类处理有差别，哪些大力做，哪些坚决不做，还要看地段做。

建议大家谨慎考虑境外金融

相关阅读