融资政策、行业态势与商业地产是三大关注点

广东珠江投资股份有限公司副总裁 翟素文

      现在根据公司实际情况就以下三方面和银行交流一下情况。

     一是目前企业购买土地多用组合贷款实现，银行政策能否调整的问题。

     地产是资金密集型行业，企业对资金需求量大，同时又希望能控制成本，还要好用，这可以说是地产界的共同愿望。以往企业会通过各种腾挪来满足40%或50%的自投要求，现在可以股权融资，也有信托公司、基金公司都愿意股权方式进入，有的则真正希望能作为股东进行参与，特别是一些资产公司。比如绑定一个固定回报，权衡项目风险，项目获得收益时分享一定的利益，从根本上讲改变了自投的模式。

     感觉四大行目前没有就此进行大的调整，但上述情况已是既成事实，比如市场上上百亿去拿地的企业，基本是通过组合性融资实现，并不是通过纯粹的自有资金去实现，这是地产界的新现象、新常态。银行到底怎么看，日后是否能顺势而为，对项目的判断不在于自投多少，看钱是谁投的，而在于项目本身的好坏，能否更多地看生产出的产品是否能及时销售。

     二是最近房地产政策放宽后房地产未来到底怎么走。

     两会后政策大环境对房地产业利好，但我认为不会带来地产业务井喷式的发展。毕竟通过这几年的大量建设，库存高企，开工在建面积也比较多，消费者的购买需求虽然在限购等影响下压抑了一下，但也不至于恢复到2008、2009年时候的井喷式需求。现在除北上广深等一线城市，限购逐步或完全退出未带来地产业务的巨额增长。我们公司则对未来销售不太乐观，毕竟量摆在这里，需求也不见得很大。因此，公司也思考未来的路该怎么走。

     从一级二级市场上拿地成本越来越高，有时可以说是赔本赚吆喝。房价的60%—80%都上缴给政府，房价越高，政府拿走的比例越高，包括地价、各种税费。房地产社会化程度较高，技术含量比较低，有钱拿到地就可以投资开发。因此我们倾向在一线城市做些一级土地的整理，像在北京上海的项目，虽然拿地比较难，但获得一线城市好地段的土地，可以为将来拓展作出保障。

     三是很多房企商业地产占比越来越高，银行如何看待商业地产。

     以前银行对商业地产谨慎乐观，部分支持，现在银行不乐观很谨慎。这跟商业地产近几年存量比较大有关，有的企业在这方面资金投入不少，占比越来越高，银行如何看除中心城区以外、经济还在发展的区域，比如广州萝岗、海珠、番禺等，这些区域的商业地产是否能够支撑业绩，银行界如何看待？