政府强力打开楼市需求端 大中城市购房落户将成历史

    10月11日，国务院发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》（下文称“方案”），方案中明确提到了进一步拓宽落户通道和健全配套政策体系等，并指出，大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。此方案一出，便引发房地产业分析人士热议，方案公布意味着在不少城市，购房落户将成为历史。

     而落户制度的放宽、城镇化的推进，这无疑意味着房地产市场的需求端将被进一步打开。但对于当前冰火两重天的各地房地产市场来说，该方案的公布究竟是将为三四线城市缓解库存压力？还是为已然过于火热的一二线城市房地产市场火上浇油？

     对此，业内分析人士认为，方案中购房落户限制的取消、其他落户政策的放宽等长远来看都将有助于消化三四线城市楼市库存，但并不会令本已过热的一二线城市房地产市场更为火爆。

     “城镇化带来的需求是良性、健康的需求，这有助于让当前部分城市已经出现泡沫的房地产市场脱虚入实。” 住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受澎湃新闻记者采访时表示。

    购房落户等限制政策取消将有利于三四线城市去库存

   根据方案设定的主要目标，“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

    方案特别提及，调整完善大中城市落户政策。大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

    购房入户政策是指凡一次性或分期在指定区域区购买建筑面积达到一定标准的成套商品房，购房人或其家人迁入购房地，允许其办理入户手续。

    购房落户在中国的许多城市都曾经实行过，但随着城镇化的不断推进，城市规模的不断扩大，如广州、深圳、珠海等城市都先后取消了购房入户的政策。而今年9月，南京颁布了《南京市户籍准入管理办法》和《南京市积分落户实施办法》公开征集意见，按照新的户籍准入管理办法，拟取消单纯的购房落户，取而代之的是积分落户政策。

    目前，尚未取消买房落户政策的城市还包括苏州、武汉、长沙等。但随着《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的公布，意味着这些城市买房与落户政策也或将很快脱钩。

    不过，从许多城市买房落户政策设置的初衷来看，买房并非作为落户的限制，而是作为了调控房地产市场的一种手段，而起到的作用更多地是扩大房地产需求，促进销售。而大多数不实施买房落户政策的城市则更多的并不具备房地产去库存压力。而澎湃新闻记者翻阅多个城市落户政策发现，购房落户也都并非这些城市落户的唯一选择。

    不过，部分城市却对于购房入户者有购房面积等方面的要求，例如《苏州市户籍准入管理办法》第十一条规定：“购买市区成套商品住房75平方米以上，并于2016年12月31日前依法取得房屋所有权证，且符合其他两项条件之一的人员才可以向公安机关申请户口迁入。

    而积分落户、社保年限等则成为了不少大型、超大型城市控制人口规模的方式。对此，方案中也予以明确规定称，城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。大城市落户条件中对参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年，中等城市不得超过3年。

    对于这些最新的落户政策，兴业证券分析师王涵团队认为，这意味着5年约6500万人，而政策划定1亿人，超出目标。加速推进城镇化有助于适当扩大三四线城市地产的需求，缓解其库存压力。

    方案中指出，全面放开放宽重点群体落户限制。除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工为重点，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。省会及以下城市要探索实行农村籍高校学生来去自由的落户政策，高校录取的农村籍学生可根据本人意愿，将户口迁至高校所在地；毕业后可根据本人意愿，将户口迁回原籍地或迁入就（创）业地。

    10月8日，新华社援引厦门大学管理学教授戴亦一的观点称：这次调控体现压一线、稳二线、活三线的思路，属于有保有压，和几年前的调控相比颇为不同。

    顾云昌表示，当前中国房地产市场不同城市间两级分化现象严重，虽然城镇化政策在不同城市间的实施情况会有差别，但总体而言，长远来看，购房落户限制的取消，其他落户条件的放宽，都将有利于三四线城市的房地产去库存。

    不担心政策放宽会影响房价：务工人员或回流

    随着国庆期间各地楼市调控政策的密集出台，市场不乏关于房价“大顶”已至、各地楼市将受到冲击的猜测。那么，上述方案的公布是否会对房地产市场起到提振作用？

    华泰证券分析师李超认为，提高城镇化率可释放经济内部潜在需求，同时也是基础设施建设投资长期维持在20%以上的后续推力，PPP项目的后续接力也比之前预期要更加持久，且农民进城也将带来新的与住房相关的消费需求，对冲一二线城市地产调控对地产相关消费的抑制。

    落户政策的放宽是否会引起新一轮的需求井喷，从而进一步加剧部分城市房地产市场过热、房价上涨过快的现象？

    对此，顾云昌的分析是不会。“本轮房价过快上涨的原因除了周期性上涨外，主要与此前货币政策宽松和信贷放宽有关，而从需求端来看，过多的投机行为也是促使部分城市房价上涨过快的原因。”顾云昌认为，随着货币政策趋于稳健，加上前段时间的房地产热已经很大程度上透支了消费力，未来房价的继续暴涨是不可持续的。这一点也不会因为城镇化的推进有本质上改变。

    顾云昌指出，城镇化带来的需求是健康、良性的需求，这与本轮部分市场房价暴涨背后暗含的投机性需求有本质不同。在房地产金融化的当下，城镇化的推进有助于部分地区房地产市场回归理性，脱虚入实。

    值得注意的是，方案也对超大城市和特大城市落户政策做出部署。

    方案称，超大城市和特大城市要以具有合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要依据，区分城市的主城区、郊区、新区等区域，分类制定落户政策，重点解决符合条件的普通劳动者落户问题。户籍人口比重低的超大城市和特大城市，要进一步放宽外来人口落户指标控制，加快提高户籍人口城镇化率。

    对此，顾云昌表示，当前各城市的房地产政策讲究一城一议，落户政策也同样如此。对于楼市过热的超大和特大城市来说，政策在具体制定时相信会有不同针对性。“我并不担心落户政策会导致部分城市房价飙升。”

    李超也认为，在本轮地产调控后，“新型城市化建设”可以在一定程度上促进一二线城市人口务工人员回流，有效消化三四线楼市待售库存。