仇保兴：房价过热是没处理好高层各部门和央地分歧

    限购限贷并未阻挡房价的跃进，这似乎出乎不少人的意料。

    对此，业界的看法是，推动本轮房价暴涨的因素主要是：第一，广义的货币和信用供给依然偏高，且目前仍缺少一个硬约束；第二，政策低估了周期逆转和资产型通胀压力，在通缩已经处于末端的时候毫无意义地降息降准，同时显著减少了供地，导致火上浇油；第三，新汇改导致汇率预期更单一，居民在对汇率用脚投票不充分的状态下，会更集中更具恐慌性地地涌向对隐形通胀用脚投票；第四，地方财政收入增速下降与新一轮基建支出竞争升温的状况存在天然矛盾，土地出让金成为了唯一的解决方案。

    国务院参事、住建部原副部长仇保兴认为，国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一最关键原因。金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆，房价旋即暴涨。

    “今年年初，人代会之前，我写了一封信给国务院主要领导，说了一件事情，就是首付贷。当时高层对首付贷的争论非常激烈。有的人认为P2P是个新东西，可以再缓一缓、看一看，有的人认为这个首付贷相当危险。有的单位说，这个首付贷无非是中介机构提供的一种贷款支持，这跟买房子向熟人借钱是一样的。而就是这个‘一样论’使得首付贷政策很大程度上影响后来的房价。”他说，“首付贷是一种金融衍生产品，需要注意的是，所有的金融衍生产品都具有这样的特点——主动回避监管，也可以说，所有的金融衍生产品都是为回避监管诞生的，都会尽可能的放大杠杆率，如果不注意监管会导致系统性风险，并且，在房地产这样的金融属性较强的投机市场，金融衍生品会以不同面目出现。所以我认为，我们的房地产会不会崩溃，不决定于我们所担心的M2之类的宏观数据，而是决定于那些不起眼的金融衍生品。”

     “现在我们国家一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态。究其根本，在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。处理不好这些关系，是我们很多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时，才能够实现中国房地产的软着陆。”仇保兴这样解释。

     “前段时间我向国务院提交了一份建议，是说对于房地产市场，现在应该是到了考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策的时候了。现在影响整个房地产趋势的有两把剑：第一把剑是房地产税，第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事，其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。”

     他提出的设想是，首先，要把大家最敏感的房地产税变成一个组合税，至少分四个税种，即消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同的情况施策，增加征收的合理性。以意大利罗马等地实行的消费税为例，其实施方式为，首套购房免税，第二套购房征收14%的消费税，第三套购房征收26%的消费税，第四套房征收40% 的消费税…… 这被称为房地产暴热期的冷却剂。

     “更重要的是，要把上述税率的设置和信贷政策的调控权交给地方政府，让地方政府根据房地产市场上的刚需或是投机分别调控，中央政府只需给地方政府制定调控目标，并建立事后追责制度。通过类似的方式理顺中央与地方政府的利益关系。”仇保兴说。

    仇保兴说，房地产续期，到底要怎么办？迟迟悬而不决已令其成为一个市场盲区，导致新房价格上涨的同时，也带动了二手房价格的同样上涨，甚至二手房与新房价格同等。“我们的想法是，到了70年，房产拥有者需要交第二笔土地出让金的时候，可以按年度来计算和交付，自动变成房产税，这也是比较合理的一种办法。”