中国房屋租赁三宗难：税负重收租金不如吃利息

　　租赁需求多，但是房源少，自然导致租房难。房地产开发商作为行业的主力军却难有动力进入住房租赁市场。

　　在5月6日的新闻发布会上，住建部副部长陆克华一口气就说了租赁业务“三宗难”：租赁业务资金收益率比较低、资金回笼时间长、租赁企业负担重。

　　另外，对于持有多套房的个人来说，在房价大涨后直接出售套现也显然比出租划算，还省去了维修的麻烦。

　　中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平对此表示：“住房出售价格持续上涨，住房的投资性功能被放大，消费功能被弱化。部分企业和个人持有住房，坐等涨价，也不愿出租，造成极大的资源浪费。”

　　2015年房价涨幅超租金3倍

　　中国社科院城市发展与环境研究所发布的《房地产蓝皮书2016》显示，2015年商品住宅施工面积减少0.7%，是自1998年以来的首次负增长。同时，二手房交易表现活跃，在北京2015年二手住宅成交占总成交量比重为73.6%。

　　“2015年末，我国商品房待售面积71853万平方米。房地产逐步进入到存量房为主的时期，房屋总量基本能满足居民需求。但同时我国房地产库存高、住房空置率高，导致住房出售、出租价格高，部分居民住房需求未满足。这反映出住房配置结构不合理。”叶剑平说。

　　在此背景下，国务院再次重视住房租赁市场的发展，提出租购并举的发展方向。实际上，早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》里面就首次突出了租赁问题。

　　但是，与出售价格相比，“改售为租”对于房地产企业和拥有多套住房的个人来说却并不一定划算。

　　一位房地产高管曾表示，目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%，这意味着同样一套房，房企选择持有住宅物业，依赖租金的投资回报期长达30~40年，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息。

　　直接出售住房获利相当于租赁住房的机会成本。住建部政策研究中心研究员周江的一篇文章中称，房价相对月租金收入的比例在200~300倍之间是合理的范围，但是，近年来租售比逐渐扩大，2013年时，北京的租售比就达到561。

　　而且，租金涨幅也不及出售价格涨幅。上述《房地产蓝皮书》显示，2015年，全国住房租金价格同比涨幅为2.6%，这已经低于了2014年3.3%的涨幅。但是，2015年，全国商品住宅平均销售价格同比涨幅为9.1%。这意味着，售价涨幅超过租金涨幅的3倍。

　　另外，我国租赁市场以旧房为主，新房很少用于出租。在北京拥有多余住房的一位业主向记者提及，一般新房的售价比旧房高，如果将新房出租，不仅需要装修、添置家具、维护，将来想转手出售，还卖不出好价。

　　“房价过快上涨，开发商和拥有多套房的个人都倾向于空置住房，然后转手套利，致使住房的投资性功能放大而消费功能不足。”叶剑平说。

　　我国租赁企业占比不足10%

　　“在我国住房租赁市场中，供应的主体主要是个人出租，大概占到90%以上。一些房地产市场成熟的国家，专业的租赁企业提供房源占的比例大概是30%左右，我们差得还是比较远。”5月6日，住建部副部长陆克华在新闻发布会上这样说。

　　近年来，我国专业的租赁机构逐渐兴起，出现you+、魔方等从事长租公寓的创业型企业。这类企业一般是租下或购买整栋房屋改造后再用于出租。

　　然而，以you+公寓为例，尽管瞄准年轻人市场，但租金仍不便宜。记者致电you+北京苏州桥社区获知，最便宜的房间月租金也在3000元左右，对于参加工作不久的年轻人来说着实不低。

　　尽管租金不低，但有业内人士透露，从这些租赁企业财务数据看，大多数品牌仍处于亏损状态。房源选点、获取房源成本、改造装修成本、分销渠道和营销费用、IT系统设计都在加重企业成本负担。

　　另外，与个人出租房屋相比，租赁企业还面临企业所得税、房产税等，这样一来成本也会更大。

　　陆克华也称：“住建部调研了13个省市的住房租赁情况。从目前来看，税费等各项支出加在一起，企业算下来以后没有什么利润，甚至还亏损。”

　　而新建住房用于出租可能更加困难。业内人士记者：“在我国‘银行融资—获得土地使用权—建房出售’的房地产开发模式中，开发商多是高举债周转，为了维持资金链运作，需要快速回笼资金，因此开发商难有意愿采用资金回笼周期长的租赁模式。”

　　这种高价拿地，高举债周转的模式导致新建住房也不太适合用于出租。陆克华表示，2015年住建部做的专项调查发现，租住房屋大概是以中小户型为主，50平方米以下的占到75%左右，但市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以只能选择合租，合租比例达到50%。

“地方政府要维持较高的土地出让收入，开发商竞价拿地，从而推高房地产开发成本。因此，新建住房在设计时就是以向家庭出售为目的，住房的结构、面积可能并不适合租房者。”叶剑平说。