城市更新是机会也是责任 利于盘活存量土地

    随着我国城市化进程的加快进行，城市面貌急需旧貌换新颜。旧城改造、棚户区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。

    而与此同时，伴随着一二线城市逐渐步入存量房市场，土地供应愈加有限，尤其是北上广深等一线城市，房企也纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模，并为城市的更新贡献出更多经验。

    存量房时代，伴随着一二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

    在北京，西城、门头沟、通州的棚户区改造不断推进。春节前后，上海、深圳也先后披露了城市更新计划。

    眼下，国内城市更新的潜在需求量实则十分惊人。根据中国指数研究院报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

    在业内看来，棚户区改造指特定居住区的改造，大多是进行彻底拆迁重建。而旧城改造主要是以前都市村庄的整体商业开发。虽然两者有本质区别，但对于调整功能区功能、盘活存量土地有着积极的作用。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在一线大城市多在划定城市界限、控制人口，所以如何处理好存量土地成为重要问题。“过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。大城市在控制人口的基础上应该好好分析一下怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。”

    据机构最新数据显示，2016年前三个月北京土地市场仅实现宅地成交3宗，建设用地面积18.4万平方米，这一成交量也将创造近十年的新低。

    面对“生产资料”的严格限制，不少房企已经将目光转向旧城改造业务。目前，包括首开地产、万科集团、阳光城及中粮地产等在内的房企都在着手这一业务。

    业内人士介绍，目前房企参与旧城改造、棚户区改造的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前主流模式。房企参与到城市更新工作中，除了上述开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在已经有了更为多元化的方式。

    不过，业内人士也表示，城市更新项目，尤其是旧改项目是对企业资金运营、资源整合等各方面能力的综合考验。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。