楼市打响去库存歼灭战 区域差异需定向发力

　　12月18日至21日召开的中央经济工作会议提出了明年经济工作五大任务,其中包括“去库存”,即“化解房地产库存”。此前,11月10日召开的中央财经领导小组会议,也将“化解房地产库存”作为明确的任务,属于“四个歼灭战”之一。近期的经济领域高层会议罕见地大篇幅论及楼市发展战略,可以看出楼市去库存影响重大,而且是一场必须取得胜利的“歼灭战”。

　　房地产企业应认清高库存现状　顺势转型

　　国家统计局最新公布的数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积达6.96亿平方米,比10月末增加一千多万平方米,比一年前增加了1亿平方米。其中,住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。中国社科院财经战略研究院报告指出,商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算,潜在库存不少于40亿平方米。

　　房地产分析师认为,今年中央两次明确提到去库存的政策导向,比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发,而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看,今年购房市场总体活跃,但房地产投资没起色,原因在于高库存的负面影响。

　　绿地集团董事长张玉良认为,中国房地产行业已进入“全面拐点”时代,过去高速成长的时期已经过去,行业正步入“制造业时代”。房地产行业正呈现出新的特点:首先,市场的容量依然巨大,中国正在推进新一轮城镇化,中国人口基数较大;其次,新的市场需求将呈现明显区域分化趋势,有些城市将继续增长,有些城市难以避免面临下降;第三,竞争日益激烈,中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。

　　北京金隅集团董事长、总经理姜德义也表示,房地产行业高收益、高回报的时代已经结束,当前房地产开发收益逐渐趋于合理,产品标准越来越高、服务要求越来越多,优胜劣汰、适者生存的竞争态势更加明显。行业集中度进一步上升,洗牌潮正在加速到来。

　　民生银行地产金融事业部总裁叶天放表示,房地产行业应顺应去库存和供给侧改革的大趋势,探索用市场化方式化解不良资产的新模式,改善或推动地产行业向健康方向发展。

　　中小城市是去库存政策落实的重点难点所在

　　2015年,楼市销售面积增长超过7%,主要得益于购房成本下降。国家多次调整政策,大幅下调购房成本,贷款购房的消费者从中收益。

　　与已经多次实施的降息和尚在传闻中的房贷利息抵税政策相比,降低首付比率政策能让更多人将购房计划提前。

　　机构高管判断,首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用,首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”;房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市。

　　值得注意的是,受政策刺激较为明显的,是一、二线城市,并非库存压力较大的中小城市。

　　机构报告显示,当前销售持续回暖,市场整体库存压力得到缓解,一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入,库存压力较小;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力,仍需要多种手段助力库存去化。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一表示,2011年以来,几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积,这还没有包括全国大批在建项目,以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大,使得楼市库存去化艰难。

　　城市提供定居便利　实现去库存与城镇化双赢

　　中央经济工作会议针对化解房地产库存的任务,提出了加快农民工市民化,扩大有效需求;落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户;把公租房扩大到非户籍人口;鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组;取消过时的限制性措施等一系列政策指导。

　　业内专家表示,要想更好更快地去库存,鼓励农民进城定居,确实是一个路径。而且,近几年在三、四线城市当中,约有三四成的购房需求,确实来自于周边中小城镇和农村。如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)方面加大政策支持力度,确实能释放出较大规模的刚性需求,有利于促进三、四线城市去库存。

　　经济学者马光远认为,要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群,必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。农民工只有在一个城市里有就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上,买房对他们才有意义。

　　业内人士普遍认为,取消过时的限制性措施,包括取消资格性限购措施。目前仍在执行限购的城市仅剩下北、上、广、深四大一线城市以及三亚,其他绝大多数城市均已在2015年全面放开限购。一线城市明年放开限购的可能性很小,但针对一线城市外来人口购房的一些不合理限制有可能微调。