房地产行业出现拐点 城市间分化将加剧

　　日前,清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在一场论坛上指出,中国经济这一轮下滑的幅度、深度,可能比统计数据来得稍微严重一些。例如房地产仍然在深度调整之中,调整周期已接近两年。

　　清华大学研究报告显示,去年全国总体房价下降8%,交易量下降10%。在此过程中,房地产的投资开发速度在放缓,但仍为正增长。

　　李稻葵进而指出,从今年5月份开始,房地产行业已经出现拐点,房地产行业的交易量和房价全面回升,但交易量和房价的整体上升需要过一段时间才能传递到房地产投资。根据上述清华大学报告分析,明年五六月份才会出现房地产开发投资增速的回升,从目前3%的增速逐步上扬。

　　对于房地产投资开发增速下滑,李稻葵认为是基于中国实体经济增长速度下滑造成。有三个因素导致前三季度国内实体经济增速放缓:房地产投资增度下滑、国际经济因素与中国国内经济新陈代谢现象。

　　而房地产投资增速下滑又与国内经济环境正相关,2014年房地产投资开发增速在12%左右,相比此前几年15%-16%的平均增幅明显下降。今年以来至9月份房地产投资增速下滑至3%,势必会影响经济。而房地产投资增速下降也引起原材料、钢铁、水泥、有色等相关行业投资增速下滑,产能过剩进一步严重。

　　不过今年下半年以来,房地产市场明显回暖。机构监测的2015年11月30个典型城市新建商品住宅成交面积为2169万平方米,环比增长4.4%,同比增长17.1%。今年9月份以来成交量逐月攀升,目前维持高位运行态势。11月成交已创今年前11个月新高。

　　但分析师认为,从统计局数据来看,10月全国商品房销售已经开始回落,表明政策宽松带来的短期效应正在逐步消散。预计2016年上半年市场销售仍将保持惯性上行趋势,下半年销售将回归正常水平。

　　分析师指出,房地产投资不断下滑、新开工一直处在低位以及库存高企,使得短期内市场上行难有可持续基础。短期来看,明年政策宽松力度将会减弱,信贷和利率已经基本调整到位,进一步下调空间不大;中长期看,人口红利减退以及人均住房面积提升,也使改善型需求提升空间有限。

　　分析师又指,在行业变革之际,城市分化也会进一步加剧。一线和大部分经济基础好的二线城市依然是成交主力,无论是开发投资还是新开工都显著好于三四线城市。目前来看,受制于高企的库存,三四线城市成交量、价格难有突破。这些城市未来去库存还需要通过户籍改革推进、公积金异地互贷落地、加大货币安置化比例等政策来推动。总体而言,行业当前面临的最大风险就是库存积压。化解房地产库存已上升为打造新城镇计划的一部分。

　　在新经济形势下,李稻葵提出的投资建议是:首先关注人口基数大的区域,随着部分区域人口回流,如河南、安徽、四川等省份将成为地产投资潜力股;其次应关注在全国占据交通优势的区域,典型如安徽省会合肥市,由于该地属连接东部和中部城市的交通枢纽而在近几年迎来了大跨越;最后可关注气候优势区域,气候属不可更改的自然属性,这类城市在国内相对稀缺,典型如三亚。