未来地产基金投资方向为“存量+运营”

    在歌斐资产资产管理总量800亿元的大篮子里，房地产基金占据了三分之一，目前的存量规模已经达到300亿元。

　　歌斐资产地产合伙人谭文虹认为，地产房地产基金是资产配置中不可缺少的一项：“从整个投资板块来讲，房地产一直是非常重要的板块之一。在国外，房地产已经进入白银时代，即便是城镇化早已结束的欧美，主流的结构投资中房地产相关的金融产品依然占了三成左右的投资份额。”

　　对于房地产基金未来的投资方向，歌斐资产董事长兼CEO殷哲在接受记者的采访时表示：“未来的投资的关键词是‘存量’和‘运营’，具体来讲，未来的投资重点将是：存量资产的改造运营机会、运营公司的股权投资机会、新房市场的调整机会。”

　　存量市场：一线城市二手房蕴藏机遇

　　歌斐资产认为，考量中国的房地产市场，有两个重要的指标：新房和存量。虽然房地产市场在转型，但并不意味着新房市场完全没机会。某些城市只要有人口新增流入，哪怕是三四线城市，依然有新房市场的机会。

　　另外，二手房交易市场的机会也很大。尤其是一些大城市，像北京和上海这样的特大城市，过去几年的二手房交易额已经超越了一手房的交易额。这也意味着有更多不同的投资机会，诞生了像房多多、搜房、链家这些活跃的新型业态出现，以及我们对更多的具有运营能力团队的期待。二手房通过重新的装修定位和优质的管理，就能够有更高的租金回报和地产升值。

　　谭文虹向记者透露：“以前，我们其实都是做新房的生意，2013年新增的成交量是8万亿，2014年是7万亿不到，今年上半年大概是3万亿左右，新房市场仍然会有大量的交易存在，但是从投资者的角度，空间就不像以前这么高了。但是反过来在北京、上海这种地区二手房存量交易已经超过新房的交易，尤其是在上海、北京，市中心越来越少的新增的土地，所以更多的是资产盘活，更多是老旧的楼，通过重新的改建、定位，招商招租的运营。”

　　白银时代：“轻资产+专业运营”

　　如果说，过去“黄金年代”占主导地位的是开发商，那么，房地产“白银年代”将会是房地产的相关服务商开始渐渐地在舞台上占据主导地位。

　　殷哲认为：“进入白银年代，核心能力逐渐变成对物业真正的理解和定位，如何高效、低成本、精准定位，真正把资产改造和运营好，从而产生稳定的租金。资产的增值不是靠交易，而是靠租金收入的提升，租金收入越高，资产就越可以获得比较高的估值。所以白银时代的特征是‘轻资产+专业运营’，这就是为什么歌斐越来越关注运营能力强的公司。”

　　针对于此判断，歌斐资产的地产基金更倾向于挖掘运营公司的股权投资机会，尤其是房地产行业产业链上的新兴的地产创新型公司。今年以来，歌斐资产房地产基金已经参与投资优+公寓、房多多等创新型地产公司，更值得注意的是，歌斐资产将旗下收购的第一个商业地产项目歌斐中心与原万科集团高级副总裁毛大庆与多位知名企业家联合创始的优客工场进行合作，计划打造沪上最高端的优客中心。

　　谭文虹认为：“地产行业的新势力正是这些跨界资源的整合者，市场前瞻的破局者以及在细分领域尤其是房地产大链条里的专业创新者，而这也是歌斐资产的地产基金关注的方向。”