人口产业吸附力提升 部分二线城市成楼市新增长极

　　近日楼市利好政策频出，9月24日住建部督促各地抓紧出台异地贷款业务细则，明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程；25日国家发改委下调住房转让手续费，再促房地产消费。

　　同时，数据也显示，楼市正在发生不同于以往的变化。首先，尽管8月70个大中城市仍有一半房价还在下跌，但全国房价同比综合平均则告别连续12个月下跌，从7月下降0.4%强势逆转为上涨1.7%；其次，虽然600多个三、四线城市集中全国60%的楼市库存，且整体销售仍在下滑，但全国商品房销售迅速反弹，持续回补下跌缺口。到8月份，累计增长达到7.2%，回升之迅猛只在2009年出现过。

　　那么，在绝大多数城市楼市库存攀升的情况下，为何全国楼市量价意外反弹。笔者认为，这是重点城市楼市快速回升、提升量价权重所致。

　　根据研究机构数据，2015年上半年，一线城市新房成交面积同比增长47%，而二线城市成交仅增长12%；进入下半年后，由于一线城市房价创新高制约需求，加上股市财富效应“缩水”，一线城市单月成交量连续出现10%左右的环比下滑。

　　但二线城市成交则明显发力。7月和8月，典型二线城市楼市成交面积单月同比均出现20%以上的增长。房价也能说明这一问题，7月和8月尽管一线城市楼市高位回落，对量价权重贡献降低，但全国楼市成交金额增速与成交面积增速的“剪刀差”仍继续扩大，前者要比后者高出7~8个百分点，显示房价明显上涨，初步判断二线城市发力贡献度提升是主要原因。

　　今年前8个月，在销售面积前十位的开发商中，二线城市的贡献率在50%~80%。恒大、绿城和中海二线城市销售金额占比分别高达74%、82%和62%，显示二线城市楼市快速回升，量价权重提升。

　　笔者认为，二线城市楼市之所以强势反弹，主要是近年其人口产业吸附能力迅速提升。在新一轮区域规划、产业梯度转移和“稳增长”战略实施中，二线城市是重点且受益面最大，包括承接从东部转移来的产业、轨道交通密集上马等。二线城市基础设施的改善，提升了城市竞争力和人口吸附能力。

　　此外，近年“铁公基”大规模上马和运营，以及现代物流系统的完善，让二线城市与一线城市的连接效率明显提高，产业转移和协同变得顺畅，产业集聚效应开始增强。产业集聚和人口集聚相互推动的良性循环已经形成，因此很多区域中心城市成为了楼市新的“增长极”，主要有以下几类：

　　一是所在省民营私营经济发达、民间富庶、人口集聚强的城市，如杭州、南京、厦门等城市。集聚效应扩散也惠及到域内其他城市楼市的发展，如浙江的宁波和温州、江苏的苏州、福建的福州等，从而形成了区域楼市由点及面的新“增长极”。

　　二是发挥交通枢纽、人口大省、科研机构集中以及农业优势突出作用，借助劳动力多、土地成本低和工业基础好等优势，通过加大市政基础设施建设、承接东部产业转移，实现特色产业集聚。如武汉的制造业和光电子产业，郑州的食品加工业和电子信息业。同时，产业集聚还可促进人口大省就地城镇化。

　　近几个月，70个大中城市中，武汉和郑州新房价格位列涨幅前10位，二者将成为我国楼市另外两个新的“增长极”。而类似于武汉和郑州的城市还很多。

　　产业集聚驱动就业集聚，夯实楼市发展的基本面。近期，龙头开发商在二线城市拿地比例迅速提升，也从侧面反映了对这些城市楼市的认可。

　　由此看来，即便600多个三、四线城市待售和潜在库存占比过半、消化困难，但也不足以冲击到全国楼市。因为，在三、四线城市销售业已下滑的背景下，楼市新的“增长极”将极大地提升它们在全国楼市版图中的量价权重，为“稳增长”和产业转型升级腾出足够空间。

　　（作者李宇嘉，深圳市房地产研究中心研究员）