房价涨幅还将扩大 房价上涨才能救经济

    统计局近日公布了4月份的经济与房地产数据。结果，股市有了一些微妙的反应：一方面上证指数下跌，另一方面地产股板块大涨。这其中，有何玄机？

    总体来看，股市经济的晴雨表，虽然本轮中国牛市被称为“杠杆牛”、“改革牛”，但当月度经济数据超预期的糟糕的时候，股市表现一下也属正常。今年一季度，GDP增幅已跌至7%，这是09年二季度以来的新低。而新公布的1-4月数据：消费品零售总额、工业增加值、固定资产投资等数据皆差。尤其是固定资产投资增幅下滑至12%。

    而地产股走强，则反应了楼市复苏势头。地产股对两个因素敏感，一是政策变化，二是新房成交量变化。新公布的数据表明，全国房地产市场，形成了一种反差：潜在供应端收缩，而需求端扩张。

    从供应端看，1-4月份，全国待售商品房面积继续攀升，现货供应比较充足。但是，全国房地产投资、开发企业土地购置面积、房屋新开工，这三个期货供应指标皆低迷，说明开发企业扩张节奏放缓，不愿加大购地与投资。这也隐含着一个信号：明后两年新楼盘供应将偏少。当前不购进“面粉”，未来“面包”就难放量。

    从需求端看，1-4月全国商品房销售面积同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点，比1-2月份收窄11.5个百分点，这是过去一年最小的累计跌幅。而单看4月份，商品房销售面积同比增长7%，这是2014年以来首次出现单月正增长。说明全国的房屋销售正在复苏。

    其实，一二线城市的住宅成交量，早在去年10月就开始复苏了。9.30房贷放松政策一出台，市场预期便发生了明显改变，购房者入市积极性不断提高。如今，包括了三四五线城市的全国成交数据，也出现了整体的复苏，说明市场回暖态势，已是板上钉钉。

    关于房价。如果看一线城市房价，则去年年底就已开始止跌反弹。估计今年下半年，多数二三线城市的房价也都会随之上涨。从全国也来看，1-4月份商品房成交均价同比上涨1.8%，这也是2014年以来的最大涨幅。按此趋势，将今年和明年全国房价涨幅，还将有所扩大。尤其是明年，需求继续释放，但新盘供应放慢（主要是去年和当前购地量偏小），则房价将加速上涨。

    上述只是分析市场走势。接下来，探究房地产与经济的关系。2003年，“国18号文”首次明确房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。后来持续的进行房地产调控，官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事实上，无论是发展中国家，还是发达国家，房地产业都是国民经济的重要组成部分。

    经济有三架马车，投资、消费和净出口。当前，我国经济低迷，主要原因是投资降速。投资当中又包括三块：基建、房地产、工业。今年1-4月投资增幅下滑至12%，其中基建仍保持20%的高增长，但工业投资和房地产投资皆差，其中房地产投资只有6%，而2014年1-4月份还高达16%，过去十几年的均速更高达20%以上。房地产正在严重拖经济后腿！

    所以，要想经济稳增长，必须稳定房地产投资。但要想稳定房地产投资，必须要让商品房成交活跃。其逻辑是，开发商只有通过销售回笼资金，才有钱去购地；只有房价上涨，开发商才能赚到钱，才愿望扩大再生产；而只有拿地、建房，才能稳住房地产开发投资。

    因此，房地产与经济的相互关系及作用机制，注定了：房地产调控必须放松，住宅成交必须反弹，房价必须上涨。当然，我们都不希望房价大涨，不要重现2007、2009、2013年这样的大涨。考虑到我国住宅库存较大的现状，今明两年全国房价不可能大涨。但一线城市和少数二线城市的房价，仍具有较大的上冲动能。君不见，过去半年深圳房价已经涨红了眼么。